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1 k' T; I) n# u0 @# L$ x* X# D' p& F 近来
9 v: h3 M! Z/ z0 V华尔街风雨飘摇 ; n' O$ O2 Y) ?' r9 w; ~
雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有8 A a5 S' L! k. H+ X4 y4 I
华尔街版图大变样
- Z8 O2 Q E/ C M6 H# K全世界的股市都如同高台跳水一路而下
) I. L" e! Y+ M( L4 S9 W/ y4 D 金融市场走到今天这个地步
4 u! p. u- X3 v4 S说复杂也复杂
5 J4 z, R7 z6 B% w) K* j说简单也简单. O$ }' S& u( C. M
就两个字:贪婪; B1 @( S+ R. c \! \) z
( W% Y n5 ?0 `) V7 S让我们简单的回顾一下历史6 H& r5 `9 Q% M! l& W/ {
过去15年来; t! h8 P/ C! _% y% h
美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段' \/ j M+ o0 E0 f
子女独立了
# {% t( X- w/ D1 ^7 F+ U4 z1 D+ x经济负担小了$ P( v5 o' W0 ^1 b8 A9 z
很多人开始搬到气候温暖的地方居住' U, \8 v1 z5 L" q
不少人购买渡假房
d+ R3 _( c: W$ K6 r; g* i8 v子女成家立业也需要买房子3 R# \0 \" b- E+ u* F
再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家8 F. q1 s1 C6 \. _! X! G. }# v
对房地产的需求增大- Z" Y# r5 I D, d
但是供应跟不上" [2 K7 V) k" j$ j ?0 ?& J
房价从九十年代末期开始明显增长
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% X9 z) V. c+ d$ r8 t; H9 D% M' [2 \
911 事件之后美国经历了短暂的萧条8 X j8 _9 R4 u; G U8 q: m
联储会连续降息以刺激经济
5 X" r- P$ ]/ y+ {$ q! j利息降低
9 u3 V! e( Z* K) [; }* ]借贷成本降低+ V$ S2 H+ G$ ?& O
房屋贷款成本降低
2 }, f6 {: y8 k+ e$ x房地产市场需求更大
$ F( Y8 |, u5 U. ], a4 y房价一路上涨
1 s! D3 X$ y$ H* }5 c* D1 o9 y4 @ 传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款2 T, o3 f5 B2 F8 _4 E. y
固定利率
) O/ h) \' x1 Z9 Q15年或者30年为期
9 c1 [7 [) c4 o" }. }$ |/ q比如说张三买了一栋30 万的房子5 J6 v0 g4 t Z' _* |
自己付20% 的头期款 V9 e" O5 V) Y3 s- z0 }+ t
借24万
6 x, t( l) y- y3 I) u8% 的利息
; d) S3 i) A5 ~1 o) R2 d30年# u9 g% b3 T& t. q) C& o
这样的话9 ^. [" B; e- c' _- y4 C0 u
张三需要拿出来6万块钱的现金* A( i: _& h6 k8 ]9 J
每个月的按揭费用是1千8
2 p5 S7 @" ^: ^8 l0 a30年还清
; N0 b8 u: b, Z) `0 Z: T, n2 h
# F' D$ w5 N! w0 S4 _但是张三说我没有现金
! T3 L3 ~5 D2 \) J$ m0 ?( }4 D付不出头期款6 n/ s2 c# _7 @
怎么办?贷款公司说
* @% z3 r t; P7 t$ _没关系
) u& @* L7 ?9 l: t现在我们有更有创意的借贷方法
9 n- q- j0 u- z% F" [不需要付头期款
4 d" s3 o$ k G5 t也不用8%的利息
4 p( W# m0 K: ]# M m& a$ j是浮动利息3 S4 P9 C# k/ t. U- [
头三年只要付6%8 a3 Q `6 Q& s7 T
三年后涨到12%
2 V1 T- h7 t5 |# H5 E, v& u4 g6 e然后随市场浮动) b$ \3 K& R+ S2 b0 T* z
这样一来
" W* U* s) V8 j/ r7 t4 Q你不需要现在就拿出一分钱的头期款9 B4 N* ^4 O- _ c! D7 i
每个月的按揭费用是1千9
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张三说& t. W0 g! U+ W' u4 b8 U6 M% O3 n
不用付头期款好啊9 Z; h" J4 H1 V8 \) f ?# B
但是一个月1千9我也付不出啊6 |, ]% W- k& g. J' [2 E# B/ |- m
贷款公司说
! ^" F, d) E- ], q不要紧4 D) j, U$ U; ?$ Z3 ~
你可以把头三年部份的利息也借出来. L- Y5 t% z9 I3 e
这样$ _. G2 V/ b) q3 K
头三年的利息我收你3%! k# u: ~; Q7 r$ `4 c7 N6 B# N
另外3% 算是你借我的
1 y( x, [ X9 \- z30万的房子' C0 @2 A3 s8 g1 }" p5 Z4 o
一年3%就是9千* V4 N/ g! z1 M6 z: o( P4 C
三年就是2万75 \- v9 M5 j7 j9 B& t: u' O
这样就需要借贷32万7千块钱
# N+ D- w6 y( \' k- Q再加上贷款公司1万3千块钱的提成
t4 G1 r& }' O7 A, f# R2 h5 K) G* n4 z一栋30万的房子
1 S# M. J% D, Z9 ^" K贷款要34万
4 C4 U! x9 x( p每个月按揭费用1千4出头
. z/ c. k/ m7 _( _6 r9 R. S
! J0 g+ u) ]; l张三说
- ?+ q2 S( |$ K" T! ^万一三年之后利息上调
+ S/ { F* Y. x, V我付不出钱来怎么办?贷款公司说
- n: P: x( n! H$ M8 `4 v v! Y不要紧
$ U# H" P6 m! F. i三年之后咱们再重新贷款1 I' D* f% c5 U; p3 p) p+ W2 A# L
借新钱还旧债8 `2 e) g1 T E/ g% N! i
那个时候房价更高) c1 V3 r" M& q2 Q7 k: b, q! |& k
说不定还能借更多的钱: ^) {3 ^+ I) d% W* s& s! |
大不了把房子卖掉还钱就是了
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张三一听- p9 O$ ?1 w2 t6 V/ d
这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款6 {% z& M: m8 e2 Z# q+ g/ r M
属于风险高的贷款
! V7 a- @2 n9 ^也叫次级房贷$ h5 A3 N; P1 C) L9 }9 q
7 ?; O5 f4 y$ r1 a5 w; Q
回去之后
: E( w4 e8 z+ w7 c, I" k9 [贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起
( F" w, F$ s, D: `2 t* K4 n3千万左右的贷款5 V, {. R0 ]5 ~) S0 k6 Q: G
卖给投资银行
3 ]* b0 T: D0 I; V 投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款
6 K, m @4 a0 o% a, V再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场
5 Q/ ]7 L2 y( o) J2 _$ i2 k5 g l7 C叫做房屋抵押投资) j; L2 x: }3 Z( W* x" U
卖给投资者8 v" k$ Y, `" g) N1 Y* @# P) T
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投资者买进了这些投资也会担心
* t6 _* E4 L2 J8 F6 j万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧. F" M. r: j* v5 A# P- `' l: p; P
有保险公司推出了保险产品对冲风险3 R7 i/ q7 S8 w& H; m! q! d" O
只要你支付一定的保险费4 s/ h& k, i8 o% I' E* _
万一投资贬值
( v1 o/ b* _0 T2 U* [保险公司原价赔偿: ^- p5 Z# {/ x, I8 Q( S7 W
. X. D; x/ u8 ~5 q/ L2 R这样一来
# v4 \. ^; @' I, j张三买到了平时买不起的房子, d* r# N! t, t7 j% ^8 {$ N/ ]
贷款公司赚到了佣金
0 m% s1 L" B( z% S1 R4 Y) v, D. x银行通过再包装推出了新的金融产品3 x- O1 Z; @ S0 f% O' T6 i* x
投资者找到了安全的投资* r4 V' \! E) U/ m$ k8 i. B
保险公司赚足了保险费, k. S% I$ a# C& k2 O9 [$ n4 O
皆大欢喜啊!
9 v/ g# [- \7 a( T: D9 B
! A4 U! q T$ X! N3 S. X6 J+ x殊不知. m% o# D6 J9 R! j( }0 V$ Z* G+ j. |
泡沫总有破灭的时候
: U5 d$ E. q/ y- { s物价上涨、利率上升
& j$ d _, p+ L到第三年的时候
8 ~6 C9 N3 X! I2 C6 V3% 的利息跳到12%
+ A! [( O- L# |按揭费用从1千4跳到3千5
) Z+ z( e$ d4 c房价从30万跌到15万
3 I Z S1 m& m0 @9 j& ?6 A' P可是贷款还欠着33万
$ r B! z: f7 m千千万万个张三付不出钱
n: f$ A" x5 U2 R8 s C也贷不到款
" Z6 x! V1 h# }: F% f. x房屋被银行没收! K- f3 M7 w8 U9 |/ p
银行的贷款抵押投资价值严重缩水
& M8 N! m( Y0 y坏帐剧增
, r8 ^- l/ v+ T# `/ ], O亏损连连: ^% E8 N/ O, C. `# s A
保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付
- c0 k, T R1 F+ R2 {资金告急
1 j3 U6 F( A5 P/ y6 l, `/ ]1 n这就是AIG 的困境1 `' U# A1 \* u& c) s7 k
, e! I: H ^2 n; \/ }+ P这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪3 q- w, d( f/ d* ?4 H8 v4 R
不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪
* D& x6 S: V3 h; S把次级贷款包装上市牟取暴利是贪
V; k8 [9 m% I K# s没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪5 ~4 \3 A* B! l2 V( }" b
俗话说吃一堑长一智8 s M. J# l; |5 Z5 A" N! r# N9 a
只是这个亏吃的可是够大的
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