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2 T* Z7 }* Z* W9 N$ r% y5 [8 @" `* e7 a% P6 u2 x
: |- U3 k2 Q' K8 f5 y F0 d 近来6 ~% j+ M% |% \ C' G5 h& r
华尔街风雨飘摇 8 m8 N! J* M- ]' k7 `/ |
雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有
* @2 [+ R& y7 n华尔街版图大变样' _& @+ i" m/ q: E" ]
全世界的股市都如同高台跳水一路而下
" J- G( {/ G; a1 q 金融市场走到今天这个地步
- M! N( Y, Z! j) ^/ I! W说复杂也复杂
: b+ P7 G7 D7 v- }+ w说简单也简单
% X# p9 Y0 h+ i* O5 z! a) `' ^9 A% V就两个字:贪婪
4 i: l' Y: j/ i* T k0 I
8 F+ u7 w q9 ~0 |# q3 n让我们简单的回顾一下历史
! W7 ]8 D! z( ]$ G8 Q过去15年来
: Z; f3 v/ d2 g5 ~* n$ ^8 v4 _) r H美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段
" n& k: T. n* W+ f6 |. d) T7 E, u子女独立了
0 i4 W ^. g5 Y% i6 E- y1 z经济负担小了$ f6 n+ t& q2 B2 H& C
很多人开始搬到气候温暖的地方居住
2 I, r8 ?% s4 ^* g+ s3 R不少人购买渡假房, {& b0 P/ ?- ?2 Y: y0 L5 G5 r; c
子女成家立业也需要买房子: G. I# r7 q! a
再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家
* ^8 D* E: U1 ?对房地产的需求增大% M# C2 f' r0 Y3 V* l
但是供应跟不上; i P8 T" ]( Z( L$ V' u
房价从九十年代末期开始明显增长
! Q; q6 i; B! U! e% u& r% z: u: v5 f
* E- C4 Y2 i' ~911 事件之后美国经历了短暂的萧条
2 w" y1 u) y5 y! L) G! l" C联储会连续降息以刺激经济
: j6 S2 F) e! N3 [: t. d6 l利息降低
! V& Z7 Z# m( d借贷成本降低
: r5 z' i2 A m! Y `. z房屋贷款成本降低
! v/ _6 r' N$ R# ` Y. \+ A W- J房地产市场需求更大. n8 T- Q0 X- N
房价一路上涨/ P% B- D. c1 j, z% D
传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款
. x7 a: X/ r: S6 v& I8 \固定利率; D% J: B% w% _
15年或者30年为期0 z- @7 c0 J! E: g4 \
比如说张三买了一栋30 万的房子) d* s5 d* s! E$ D; L; o
自己付20% 的头期款% k" C* f; N; ?$ i* X7 U
借24万5 p" @9 j P: q% L& G
8% 的利息
+ O4 T+ }* l5 H* h- L1 s30年; z% _# [( V( x( X$ B2 _
这样的话5 J# U1 x& T0 z9 K% Y
张三需要拿出来6万块钱的现金
: X' j2 Z3 U( ]- N5 z每个月的按揭费用是1千8$ x: e9 e7 A; ~# J+ ~/ G' H4 J+ @
30年还清
( C# e9 L8 n2 h/ z6 H8 Y$ Q/ Z6 y+ J& Q0 _; }+ Y7 N* k( K, T
但是张三说我没有现金1 ~: L% U0 n4 _' l/ K/ t) C* N' V
付不出头期款
- i6 K, [, M: c* m8 A% t怎么办?贷款公司说! x8 w! {0 I0 w8 E( e
没关系# |7 d9 B# e, R. B6 W! O& f" O8 h
现在我们有更有创意的借贷方法
2 W6 t* L% r( K0 }不需要付头期款
! o: q5 B% b0 l5 e4 @也不用8%的利息
- e" U9 ^- z+ N是浮动利息, V4 A6 K) k5 U% S% t5 y. F' t& v
头三年只要付6%( H; P' o' C9 T8 y. J. i* @/ O2 |' J( C
三年后涨到12%
# t" m7 S8 K% ?7 R% H然后随市场浮动
% K1 F4 N6 N' h2 N) M, t这样一来
( g$ z O$ I$ ~; S你不需要现在就拿出一分钱的头期款1 P9 z$ s' k) I
每个月的按揭费用是1千93 ^1 ^/ j, {* b- R( X" x( H. `0 _' E
5 J3 S1 |1 t9 T, S; D, q
张三说
0 X0 A9 z- J1 {+ j6 N) K不用付头期款好啊( M: q5 h' x8 A
但是一个月1千9我也付不出啊0 p9 z1 u/ l5 d
贷款公司说% |8 Y0 S4 g" F& q7 ^1 p
不要紧! o8 z( m* F5 p3 k6 j! Y- B# I
你可以把头三年部份的利息也借出来, N& v5 t9 F m: r# ^
这样
: Z' @; P: Z9 o3 J' H6 D头三年的利息我收你3%+ O' f( W; k m1 @
另外3% 算是你借我的
4 j9 @& C+ I$ s; {30万的房子
# A/ w2 X2 q) j' h- A. e+ b一年3%就是9千
1 D" |) @/ m, X9 k ~; E三年就是2万7
( x& S U* _2 C+ i这样就需要借贷32万7千块钱
) K ~$ r4 g" p4 v! |再加上贷款公司1万3千块钱的提成+ p" C( o7 B( d" S
一栋30万的房子
" p1 {# g' L* O贷款要34万1 f5 m3 W: ~& ]7 ? |
每个月按揭费用1千4出头
6 n/ ^2 i% j0 w* ?- ?, e8 j8 y4 u5 K2 }# a2 f, N
张三说' i1 C- e1 Q9 s& t
万一三年之后利息上调* [' J+ o! ]0 U6 i5 ]3 g+ K: e
我付不出钱来怎么办?贷款公司说
! i8 C) u# T7 V: w. p# Z不要紧
' u+ ~7 @% e! r* g& L2 |) x三年之后咱们再重新贷款- v* P9 p; _7 ^; C" H0 w
借新钱还旧债% H) V2 } Y1 D7 i& X4 K
那个时候房价更高! e$ z8 G5 R. B7 g; w- B- E
说不定还能借更多的钱
" E- I2 k5 F- Z- N9 V大不了把房子卖掉还钱就是了 F, N+ c+ K: ?% Q7 _1 \2 R3 S
7 ]) _6 Y$ ~7 b8 l3 b% H& T
张三一听, r( G3 i: l, o2 ]5 c' T7 T$ C
这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款# N7 H: v4 X- u
属于风险高的贷款
. L7 E. p- l. A5 N) A! V# P也叫次级房贷
1 _) c9 V# k5 R) R
4 w5 y! n1 q; e) ^1 P( `) s回去之后! l3 r' F+ D5 i2 h. z
贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起' ]! ^( g% N: G# x
3千万左右的贷款
( W7 X/ f/ a- B. Q) n' r2 t9 u* ^卖给投资银行" s* X6 N& W, e2 A% `. S* d
投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款4 F i8 D; {$ ~( @: C: ?
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场
9 Z* G! a2 }8 z4 M0 [0 X( e叫做房屋抵押投资
' W! F& D+ [. J/ j$ k& S卖给投资者! @; {, j1 b2 n/ f! z# T+ O2 c4 {
5 @3 r9 X) x f" V; y! R$ B
投资者买进了这些投资也会担心
- b0 y6 L2 p* V万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧
3 W, h8 W" R# ~9 v( {有保险公司推出了保险产品对冲风险
8 @! F4 d1 Y, E& e只要你支付一定的保险费
7 d8 e5 w4 P+ i+ X) a万一投资贬值
. I1 e& _ l. K+ h/ y- @保险公司原价赔偿, Q8 b& a$ x* f+ s: \0 Q1 R
" u9 z: N$ [5 a) f! z8 r这样一来8 [# L+ q. T2 z
张三买到了平时买不起的房子
1 \. e3 B' \; Q贷款公司赚到了佣金3 f6 b/ r$ A- \- S7 {
银行通过再包装推出了新的金融产品
& g9 c: n, o7 o" q- u+ }投资者找到了安全的投资
( ^, h' c& c: I! }6 f4 A保险公司赚足了保险费
8 ~" G9 \& M* c8 V& e% Z6 I1 w皆大欢喜啊!' i- P# X- q' h3 T; c& q
2 V3 @3 a( ~0 c/ O% r殊不知
( t! l- s/ O: I0 T! [% M泡沫总有破灭的时候
k# D: c/ v* D物价上涨、利率上升
2 |# u3 {0 s2 E- G/ E8 w4 I% h到第三年的时候7 D* o* j8 L2 C t. l
3% 的利息跳到12%
( j- o+ m I% ~/ T按揭费用从1千4跳到3千5
: m; D0 P1 o4 L5 g房价从30万跌到15万* K1 I' }+ X/ I+ `5 W$ H, l+ E! |
可是贷款还欠着33万! _& U" F/ ]* I: C* O4 P# v
千千万万个张三付不出钱9 O' A6 ?8 Z# c+ a
也贷不到款2 j/ J- b; E) d% O% v
房屋被银行没收7 Q$ x2 b5 M) b
银行的贷款抵押投资价值严重缩水/ ?8 Y5 m9 h$ v3 d% a
坏帐剧增
% i" P- K' C! F2 q, O亏损连连& S$ D5 x2 G1 J( ^% N
保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付
. V3 }/ y0 @6 j8 c9 a$ v% E" g$ O资金告急, [- q4 N4 T: K# D& a# E
这就是AIG 的困境
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8 M/ m9 y- d. v2 B Z这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪. ]/ ]+ {' s, \8 X6 `3 p0 A( V
不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪
! Q9 w( T7 i% @, c$ u3 [1 K: a把次级贷款包装上市牟取暴利是贪
! w, C) B4 M$ j9 O0 p" ?% w没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪
: m9 \# X2 q7 Q- f) c2 K 俗话说吃一堑长一智3 W9 r' M5 R/ X& c1 O
只是这个亏吃的可是够大的
8 _9 Z1 Y3 \) c G4 T3 j3 L6 f! z/ D( V5 K& H: t# o# z4 Y; f
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