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# w) O1 \; g! ]/ _: Y# g" x* S1 |6 ]. q F: C" }* r' p6 g c
近来
5 d& Q- G$ ?8 ?: ]. \0 B华尔街风雨飘摇
. x2 s2 q( c' v a3 K- U4 C雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有
+ w7 ~" E- J3 b5 `& B2 |% J( o& |华尔街版图大变样; Y! X- I- S: S% l' x ^; u
全世界的股市都如同高台跳水一路而下
+ z2 _& y+ H4 b8 L' K 金融市场走到今天这个地步% q& C% o+ Y# y* h& s) o
说复杂也复杂/ O9 C4 ~+ v+ M" [' Q
说简单也简单
/ t8 k7 m) p- d$ ]- _- j3 p. C就两个字：贪婪! |0 G0 q/ L; g3 T
8 O- W: @0 U+ N, |
让我们简单的回顾一下历史
" h/ d% Z2 M5 _过去15年来
" I% h5 y9 L. M2 N4 C! f% L/ D4 @美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段
" c8 N+ o4 |" o5 ^; F子女独立了. o/ w: e( V/ e4 K/ f
经济负担小了
: J4 w! e# L; h; A! |3 [& x5 E很多人开始搬到气候温暖的地方居住3 j2 o, i4 @% w8 b3 E5 z; V
不少人购买渡假房
, _6 R: }4 |3 F- O- x子女成家立业也需要买房子
$ ]5 @: ?; G7 v0 O, X再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家
- K0 s! b( C" Q, E5 T5 x" I; P5 X3 T对房地产的需求增大9 e% U. _- G2 t0 B! W- n# d3 P
但是供应跟不上) ]. W( t7 C7 _$ q0 c3 l4 f/ G
房价从九十年代末期开始明显增长( @9 @# P+ a! I, s7 }; ^
$ M/ p5 G* Q" K! p0 |( b! `
8 [2 N4 A/ |! h7 {: k3 G
911 事件之后美国经历了短暂的萧条8 @1 c3 V9 ~% H3 k7 G8 G6 O5 s1 J
联储会连续降息以刺激经济
. M) F4 ?1 V! u/ L; t1 ^, n5 y利息降低
* u& }- J! t( N( u6 ]$ y借贷成本降低/ M" I* ]* \' m% ^ O5 r3 t
房屋贷款成本降低
* E4 M2 G5 W8 |5 a房地产市场需求更大) N0 ~( M2 c1 `' e: N$ f' A- t
房价一路上涨
! x: c( s5 \. T' x1 g; s+ N0 ^3 h9 v 传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款1 R) g& W3 [0 S. P6 ?# l
固定利率
1 I) x* \, ^- H8 h- A! G15年或者30年为期* v: t6 ]$ _" G% r* b6 t
比如说张三买了一栋30 万的房子
9 l. ^ a5 }" y自己付20% 的头期款
# x/ }( D- l/ @+ y, F8 ]: S- C借24万+ D2 n- {# U2 f5 O5 A4 }: w
8% 的利息( P. B/ j: v2 l
30年6 v8 K8 q* K3 \* n+ N* g, G: ]
这样的话/ [$ d9 O+ j& b- {
张三需要拿出来6万块钱的现金
- X9 A8 A5 q( b3 _. r6 o" i0 t每个月的按揭费用是1千85 h% r. B8 O( s/ [) Y% T! w2 v1 v+ E
30年还清) b5 M- v" P- {; S! u' ~
0 r1 k3 S1 \6 ]8 u
但是张三说我没有现金
6 i3 Z0 G# s: N3 a, M付不出头期款
6 \' a1 x% G, g* D- G, n& [怎么办？贷款公司说% m3 G) ] i k6 k6 d$ t( p, F
没关系, M% v, F+ i5 s' }
现在我们有更有创意的借贷方法
' H" n7 s x' L不需要付头期款5 H8 h) ^1 f J' T2 b4 I( q/ Z
也不用8%的利息4 F6 B v# ~0 e" ~9 K+ T' d4 E
是浮动利息! M+ T* l: o6 u3 ]; X" c" h; G9 u: t5 x
头三年只要付6%
/ j; D d0 O! z3 _- w0 {, {三年后涨到12%" }% c' R2 x( |+ H1 u- D8 n+ [+ X
然后随市场浮动
6 j4 i. o$ b4 t* r M. _ F q这样一来
1 Z F( S+ ^: w3 B" B: e7 |你不需要现在就拿出一分钱的头期款8 x% F% C9 n( g
每个月的按揭费用是1千9
7 }& m, Q8 x7 W. y9 Y4 ]+ n
# S- y T' X9 T3 i6 h张三说/ Z6 S6 H% A3 I8 a/ Q
不用付头期款好啊! C5 t9 [5 R3 b2 y+ j% \8 O/ z
但是一个月1千9我也付不出啊
" a- s3 ~ z6 Q, Y4 Y6 A$ {3 M. ^2 j 贷款公司说
8 E6 w! r8 s" F* d. u" L- |7 _) i不要紧$ ~' y/ q" M7 s, q4 v2 R' s, V
你可以把头三年部份的利息也借出来, k6 p U1 W8 `: g6 E/ Q
这样4 j4 l5 I, e! f) y8 d
头三年的利息我收你3%
) y8 _: P A3 `3 e3 @另外3% 算是你借我的. O) L! {7 j5 S- C% l/ z: U
30万的房子
; A/ M; l+ D1 A一年3%就是9千
* H& \" a6 c0 {( t1 Z* e0 B" O三年就是2万7
- b: q ^+ T, T! ]6 u这样就需要借贷32万7千块钱
4 H' r8 C/ S1 `: a再加上贷款公司1万3千块钱的提成9 A* D9 q1 W7 ~5 D% n
一栋30万的房子6 N6 h# ?3 P+ R/ J+ Q
贷款要34万
z! K+ ]: X5 W' b* i/ w6 N每个月按揭费用1千4出头
0 I" s* |- @; c% f6 h# I1 ]# Q/ x Y! P& H& J+ t% x: Q
张三说) {* H! a+ k# X
万一三年之后利息上调
% t8 e3 ^6 ~ e( I. H/ w) A我付不出钱来怎么办？贷款公司说
8 z% o1 y# h- Q: F& Z Y! R: u; o1 g不要紧: u& Y9 v; P9 O2 \# W& a! S
三年之后咱们再重新贷款
+ b0 h7 c9 q9 A, D' l, Y: g1 P9 `5 e借新钱还旧债1 E' r( @ j! G
那个时候房价更高
8 `5 s( o, q- Q" C' s2 s8 T6 V说不定还能借更多的钱/ ]- K) {3 F0 l" {. q1 }% S. d/ F
大不了把房子卖掉还钱就是了
" r" d4 t# |3 y- s% r- o8 b2 L' G/ y
张三一听8 A- A& l* }. O4 }
这么好的交易岂有不做之理？因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款' Z) ^3 {* u. r/ R/ j% L5 a1 c
属于风险高的贷款9 P9 N3 o. K# w7 F2 C
也叫次级房贷' u% i5 ?) _$ u; W# F$ E; Z
% K8 c' Y5 q, r0 E/ a J
回去之后
1 ^ X$ f' g+ Z# Z" M% A% X/ H贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起* }4 L8 R: g; d K1 u1 k0 J* z
3千万左右的贷款0 {4 b" g# q( ?* y% ~! _& a
卖给投资银行4 O( h; ^* B! r" N" O
投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款7 A+ c7 v( _1 {
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场0 p( S$ R, U7 s+ K
叫做房屋抵押投资
: g/ {% n H1 \0 X卖给投资者
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投资者买进了这些投资也会担心
5 ?& p0 n1 R' h" D5 d2 \% u6 w万一抵押投资价格下跌怎么办？不要紧
, B/ o+ p" ]8 m9 J有保险公司推出了保险产品对冲风险% I4 S' U2 O% H" N3 @
只要你支付一定的保险费" s' ?. N* g. o/ O1 U9 \
万一投资贬值8 Z* S/ x+ _1 j& P/ t) h
保险公司原价赔偿
- n, R3 W' I$ Q5 i- w; T$ X4 H
( A/ j/ ]2 b G# L) p$ T$ Y这样一来
! o7 K# M& {# @4 h- T, ~, U1 @0 j) D张三买到了平时买不起的房子) Y- f. _# i9 @8 m# T
贷款公司赚到了佣金; _; |% `% k {' Y
银行通过再包装推出了新的金融产品1 p I1 e d" l5 k* O
投资者找到了安全的投资
* V9 E& j# s/ t) ~6 f8 X保险公司赚足了保险费
" ^% H8 b; T7 Q- b3 P2 O皆大欢喜啊！
0 f4 k4 {4 L1 Q7 g( t7 ~4 U( r, O4 z X1 q
殊不知3 A( _2 }" [, e) \4 W; C! Q' D
泡沫总有破灭的时候: b) p* J! g- O. v% ?6 |
物价上涨、利率上升7 ?5 }% @. t7 A+ @
到第三年的时候
" [0 X% F& o e# f6 L+ Y3% 的利息跳到12% U2 Z# _7 l4 B. R& @
按揭费用从1千4跳到3千5
0 i$ Z" L! T' s1 {; n房价从30万跌到15万9 X! l; R5 g* B, b6 R
可是贷款还欠着33万& _9 w8 N' T! m9 b
千千万万个张三付不出钱
6 d, R& R$ M3 Y1 l6 A8 P也贷不到款
- @5 H0 u/ s3 M. d! T! ^房屋被银行没收8 p/ C$ B; [* m! G* @1 U. V! i' l
银行的贷款抵押投资价值严重缩水
) w) m `- R7 d) U! R/ y坏帐剧增! Z9 b5 _: A# \: h0 v
亏损连连
. }& ?+ n# p$ ?; x 保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付
% J8 O) c+ v$ K# G' S4 e资金告急& w$ J- B: S+ w! i, a% y& l
这就是AIG 的困境
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5 ~% b( k% e" J x( K3 K" p" T }这不是贪婪造成的么？超过自己的经济能力买房消费是贪0 N' y: U# x; N4 V
不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪
% V) K' j! m$ A' e- I/ Z把次级贷款包装上市牟取暴利是贪' R$ f: P& |1 |
没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪8 L) L( G+ u' L2 k
俗话说吃一堑长一智
4 _# p+ h, P) J5 Q$ K0 W( {只是这个亏吃的可是够大的
+ A3 W& `' ^; K( h( X& w4 r* H9 R3 T; _' m) n `9 f
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