 | * L, r; Y% G7 c( P3 T- a
* L$ r3 s5 v' H2 S* p3 W8 R4 Q) m% ~8 o* R9 l2 H
近来% J) A& b2 v4 U- a! b1 q& b3 d
华尔街风雨飘摇 9 u' r* ?4 ]4 N: U& z! A
雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有
j# O, s2 e ]2 T( k9 Y- Y$ A. b华尔街版图大变样1 E1 Q) M3 {& p+ g
全世界的股市都如同高台跳水一路而下7 Q( O _: B/ }3 r8 I# p
金融市场走到今天这个地步
: X6 \, ?& z3 M8 k; K2 J `0 e说复杂也复杂
! _3 c/ x( ]4 q/ z+ M5 X说简单也简单
, P$ Z3 S: O T& M$ H- m+ f就两个字:贪婪1 G" A- j; l) X" ]" g
" e2 A: I$ U/ u% A5 @1 g6 N让我们简单的回顾一下历史
- }1 t+ }5 v u8 D# w. j# g过去15年来) R" c/ o! |" p" j" R
美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段6 ~: G- ~" C$ s5 U
子女独立了
- {6 G& A/ ?, F+ R6 O) c经济负担小了
0 u9 ?3 Z- l4 h, c+ k很多人开始搬到气候温暖的地方居住
( T ?9 \- k5 I: ]# N- [不少人购买渡假房0 ?9 ~2 b8 O. o
子女成家立业也需要买房子
9 t" c+ A0 Z b1 q4 e再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家
3 |2 n6 u( Z$ W% N4 ^对房地产的需求增大! W7 [% m& p( z3 O" t" Z$ D, P
但是供应跟不上2 y5 S9 o- W4 [
房价从九十年代末期开始明显增长
' G) n4 n- t+ v1 P$ h8 u1 C6 H( ^, p# x& S: _
/ z& n7 |! K+ P& K! |6 @- o
911 事件之后美国经历了短暂的萧条# q% u0 R% K' y4 V# B6 ]. r
联储会连续降息以刺激经济6 ?; W) C8 d( V4 [+ J
利息降低3 q+ U: | h. P* O4 Y* {
借贷成本降低
1 v1 R; E6 e2 k6 x房屋贷款成本降低
# E) C- L7 q% d( C H" `房地产市场需求更大
0 l! q% _ W0 T7 [0 }房价一路上涨
, A# t$ |+ r7 S8 v/ c5 D 传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款
" C2 D3 c2 N7 v. w1 j* Q固定利率6 d; e; O3 D4 _0 j! ^
15年或者30年为期
" z# Q; }7 T* n2 \. I$ M比如说张三买了一栋30 万的房子5 t& I% {# b% x
自己付20% 的头期款
+ w2 h' f/ |: I4 ~0 M: k; E. a借24万# I' \( F: }6 L- ~% ?
8% 的利息6 {! a2 @4 g1 W% N: i
30年
: n& H- E7 k- x% V: s这样的话
- k$ s4 r; l6 f3 P6 W张三需要拿出来6万块钱的现金4 N2 f9 e2 j2 ]- S9 }
每个月的按揭费用是1千8# f- d5 P# _- U: I ?6 \+ y: Y
30年还清
# Z& v4 Q; v8 C Z1 p2 A9 q0 m) s8 E/ H. [
但是张三说我没有现金4 C* h( R6 F) a5 j4 v0 j
付不出头期款
5 X' [9 z, \9 m/ k9 U怎么办?贷款公司说; b3 W/ D4 _& b r+ H; [4 y4 T
没关系4 H, N5 b8 l4 ?" h, f! x) h y. F w
现在我们有更有创意的借贷方法7 N# z8 q9 j, G; T; @# J
不需要付头期款* y2 g9 N' s" M5 J: k/ w0 q6 E. ]
也不用8%的利息
) G( @: P1 D7 p9 [, C2 {是浮动利息7 f5 Y* m+ x% W3 ~. D3 F. T# m5 b7 H: E
头三年只要付6%
$ D- @- f F! c( v* x/ t8 B( E三年后涨到12%
0 B _) G) X, M然后随市场浮动
4 f' B, Z# \8 |% g9 C这样一来
0 i. k. K: V7 W3 X1 d你不需要现在就拿出一分钱的头期款$ {; l6 l" T8 ]: D! @5 Y' J& d( _
每个月的按揭费用是1千9
# }; B0 n3 J l
8 S) q$ g( S2 G$ ]3 e% n* a3 s" V i张三说
% L# f* E% A4 e1 o U1 Z不用付头期款好啊
+ y) R) i8 Z! F$ Z但是一个月1千9我也付不出啊% s& @7 o, O( ^% q
贷款公司说9 }# K/ P& [! _9 j) r: y
不要紧) \# U/ L+ A& }1 t4 h* O0 h
你可以把头三年部份的利息也借出来* ?5 K6 J2 K$ I
这样
) v5 q- N* H# n9 ]头三年的利息我收你3%
Z' C/ g; Q& g4 q# g Z- m: K另外3% 算是你借我的: W' ^' c& Q/ O+ F7 _' X' v
30万的房子
g _! q3 {- \5 o6 t一年3%就是9千
6 ^+ A& B9 i0 X- k. ^, K5 T三年就是2万7
1 v8 r P' l9 \( S2 ]# R这样就需要借贷32万7千块钱
4 S3 P& S' m; v+ h+ I0 j5 J再加上贷款公司1万3千块钱的提成
% P5 I* u8 ]# x5 z" E一栋30万的房子
5 {4 C5 j6 j; U B7 _9 i0 G贷款要34万' J7 n+ I& g2 G6 U+ k2 y$ d( \! W
每个月按揭费用1千4出头; {& ], _5 x) X; I: t3 i
) w' c/ D f3 a/ S; ^0 n+ @
张三说' i# Y. E: I7 f2 H
万一三年之后利息上调# v1 ^$ H* I( Y6 \7 ^( f$ P* \
我付不出钱来怎么办?贷款公司说2 v2 j+ q9 C' }4 M
不要紧
# w" r! a' k& r三年之后咱们再重新贷款
* e$ e2 ]; |) y& t& p; h借新钱还旧债
9 Q1 ]4 ~1 g1 j1 {那个时候房价更高
6 C5 r# I/ w' A& N1 K9 U% N0 _; z说不定还能借更多的钱- r, h4 E% z8 Q
大不了把房子卖掉还钱就是了
. M& g$ ~2 o5 t! l; H q2 d
! c Y7 |, K% L S4 [& i% q8 y/ m张三一听
* T+ n, N* @) N3 r: l这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款6 e1 @: L# f- d* n
属于风险高的贷款7 Q. R# T* d: V9 U6 y: F5 {$ R
也叫次级房贷* p& o. Y9 |: ?1 Z0 c# [3 J: P
. w& r: s4 \& _
回去之后
# [2 _- b9 p1 Y) j/ t贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起2 e# @$ f b) e) e3 _! Z
3千万左右的贷款
i- E/ u a( s: d0 w5 T( ]卖给投资银行" C3 z8 Y1 p% G% m% s" Z& ?$ b
投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款/ E, E3 k4 b% _* q# y3 O4 Z. t
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场2 s% Y! F9 s; O3 ~8 A2 \3 k8 ?- n) p
叫做房屋抵押投资
- p2 S6 {, m: t1 k: v" u5 K卖给投资者
& k) L7 T7 C! y6 W; d1 z& t } i9 L: c6 A
投资者买进了这些投资也会担心- L% A' I% o" l9 B% k, z# f/ c
万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧 Y6 o+ F" V4 U9 D/ M8 |5 ?
有保险公司推出了保险产品对冲风险
: c7 d( R/ J8 J/ G% x) Q8 O# j只要你支付一定的保险费
% i2 d- N6 \& l( d0 m3 a, _( I万一投资贬值9 Z) {! T7 I( V2 t% ?* O
保险公司原价赔偿
9 i4 t: ^: x, d0 |; V9 F) J( t
1 i3 P" f1 J6 I1 ]0 d4 i这样一来6 I$ C- O2 T$ [, {( Z: f S
张三买到了平时买不起的房子
- y! C/ U' K9 b: e% B" T3 O( X贷款公司赚到了佣金
8 J4 ~5 J4 k& s4 }" F银行通过再包装推出了新的金融产品; o% G' J8 k, H1 N$ f% J/ g
投资者找到了安全的投资) ]: }% C+ }# v; U/ \' S/ e$ g
保险公司赚足了保险费% a1 H+ f, h# D8 l9 H# P
皆大欢喜啊!3 m: S) r9 T. B) S6 a. P# N8 m
2 N& a+ l* P4 [. O9 r
殊不知
; e" j& M1 g8 r% V泡沫总有破灭的时候
2 e$ Z& {" }/ o' R+ h物价上涨、利率上升8 r+ d; w$ Y2 i( F
到第三年的时候
& X9 R" |9 G5 b3% 的利息跳到12%/ N# P+ Z I: P2 Q
按揭费用从1千4跳到3千5
) b, w& I9 B, K6 n1 H+ Q房价从30万跌到15万
, @+ k/ X- ~3 I. b2 ~% ^8 l; ?0 U可是贷款还欠着33万
4 a/ ~# Y$ \' x千千万万个张三付不出钱6 W- @$ Z) D$ h8 _
也贷不到款
. k6 v7 y* K9 k) C- y! |' n8 V房屋被银行没收
' b) a+ [$ o3 D0 H& j+ l1 [" A9 a银行的贷款抵押投资价值严重缩水" u3 [8 S L0 W% W9 V
坏帐剧增( `. n8 h/ E9 `( o( R* Z
亏损连连- u, ~/ z6 X; I$ ]* c% S
保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付
2 J0 G4 p$ D4 |$ |# d7 Z& \资金告急& S* y$ d4 Y6 V. {. b5 G; Y
这就是AIG 的困境+ D: J" S0 @/ y9 J8 E0 Z
! `8 `' h- J( `- U/ Z9 v. Z: T6 e这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪1 }' H# `" X9 p. K$ e( i1 f
不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪4 `. o% s3 V+ a. H) `+ {
把次级贷款包装上市牟取暴利是贪
6 o& y9 h$ \# |9 X9 J1 O没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪7 |+ m/ d: b6 Y8 u( s& ?0 s. w
俗话说吃一堑长一智' G, G% _5 w4 @+ d$ ?3 b; F" o2 w
只是这个亏吃的可是够大的% L" ?7 v6 r* o
: T8 U* c; c- ~( j; N1 L
| |