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8 u5 k5 L. c8 l$ c
. [* Y/ p. g* Z; z: w 近来* a5 O3 c8 _# f% C0 n7 z, C
华尔街风雨飘摇 * g5 l' M; e" ?
雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有! o( ?7 d. r9 M5 @
华尔街版图大变样! @, r* k. f3 C- x
全世界的股市都如同高台跳水一路而下
, A( Y& W: E' K! I3 V 金融市场走到今天这个地步" [- k' T! H$ x2 i1 w9 L7 `& _6 f) g
说复杂也复杂. i( W3 H' Q3 ?
说简单也简单+ w/ w* g' G# R2 p& d: \
就两个字:贪婪. ?* K3 V5 B. m4 {: O' v2 k' R
. O4 _7 j; t! E* ?5 K9 V$ _
让我们简单的回顾一下历史
/ E7 e2 s8 X. ?' q4 B/ R4 {( v# I过去15年来3 M* `1 L* j9 l% C9 b9 Y
美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段
3 x. ]9 }8 p- r8 [子女独立了
5 O+ U5 h2 z* k) p# {$ K经济负担小了: U9 k6 s P/ O" M1 F' l
很多人开始搬到气候温暖的地方居住
! t9 F# y8 T; k( W1 D不少人购买渡假房
5 p6 |& O+ q8 I4 s子女成家立业也需要买房子; H w2 T' g" B
再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家; q' E" G$ g: l) N, K
对房地产的需求增大1 W: a2 i! [ |) Q; E8 F3 X+ f( T# E
但是供应跟不上
) V) X z) [; ~9 Q房价从九十年代末期开始明显增长
, _/ M; W* d2 R' g
1 f2 u& b3 |) D& h( O* ]0 b
* ^6 H/ p+ X/ o3 n3 w, `$ N911 事件之后美国经历了短暂的萧条
' d( @0 v5 ^# } U, V, H- X) d* S联储会连续降息以刺激经济. N: ?/ I( _, v' O
利息降低& d& {3 ?& Z; x, @2 ?* G
借贷成本降低. o' Q' _5 \! z
房屋贷款成本降低& R& |3 i0 R- ]
房地产市场需求更大* S4 y4 d' V% \. r* b
房价一路上涨
0 k" c9 d6 }* _ @1 \' r 传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款3 _% M. n, v4 n+ K0 h
固定利率
( E. I/ B4 F3 X6 Y15年或者30年为期
5 E6 W/ P# K# h' J# n比如说张三买了一栋30 万的房子
3 u6 w* t/ L. W* ]5 [自己付20% 的头期款
) P2 Y! M6 R. f借24万
9 T1 c% t# _/ h3 c0 l8% 的利息
, V8 }: l# ~. D: u3 ?30年
2 @- o) f1 U3 V2 L" N: f! u. o这样的话
. H, i: a- Z0 Y! D3 O' R张三需要拿出来6万块钱的现金
+ H* H9 b2 }5 e* ]- H8 W! M7 x每个月的按揭费用是1千8
9 G( @( r; q$ V& ?3 N3 o V30年还清: [7 m3 d2 I- I5 X X9 y
4 t' k6 T. t+ K% I9 c4 l: p但是张三说我没有现金
, z$ ]( j( h% @, Y4 q! z付不出头期款
9 d0 v% |6 s1 X怎么办?贷款公司说) k# c% k' _, P7 g/ L
没关系% O% ~+ _: ^7 y
现在我们有更有创意的借贷方法1 J" m3 W2 p3 ^$ f$ t
不需要付头期款4 Y' g% ~# i# r+ Z# m( F+ x
也不用8%的利息; Q+ L2 n/ E3 a* G4 S1 r
是浮动利息4 y; F: P h6 V/ N# h2 }
头三年只要付6%
( c2 A! ^- t X0 N三年后涨到12%
) F* ]0 \/ d# q% \然后随市场浮动0 v, ?0 y, r* O( V
这样一来
1 K N$ f+ C. X4 g' T你不需要现在就拿出一分钱的头期款
; X$ I" N1 c) k每个月的按揭费用是1千9
5 W$ S" j4 `- i3 B: `' H4 i1 O$ F- p8 N0 b
张三说
/ x, j3 L* E8 c- k' p不用付头期款好啊
( l4 Y8 ^1 e, M但是一个月1千9我也付不出啊
( N7 S% W7 _% Y& p* g 贷款公司说
8 M( m5 b m% m F不要紧9 H. a. |8 f5 h
你可以把头三年部份的利息也借出来
/ E. i# U G5 w$ |+ R* F这样1 l$ B$ ^5 b: V: ]# W
头三年的利息我收你3%
4 u* N, U4 a- s: @另外3% 算是你借我的" u* Z, n3 B9 p
30万的房子
0 d" ^$ c4 o: ^3 g/ n5 b9 A1 C' l; T' J6 t+ ~一年3%就是9千) S0 g; C( Q5 o# D
三年就是2万7
* @% ^# R2 Z+ t- ]$ [这样就需要借贷32万7千块钱
' k. e" \8 q) S9 N2 \4 w" T' f再加上贷款公司1万3千块钱的提成) V6 P$ U/ X0 J0 M$ [* ]% i9 F
一栋30万的房子' l0 \$ x1 R, `$ X+ D
贷款要34万 \( \( F7 d1 u" l+ c, H9 B" N- `6 M
每个月按揭费用1千4出头" u) ~% k5 U" P3 |5 y
, ^; {) {. O3 s+ B* ?$ P, M张三说
% O( l" a9 q$ s* o) X8 t+ f( {万一三年之后利息上调. D2 D% a$ l: k. J
我付不出钱来怎么办?贷款公司说* u$ x( Z T+ R+ C9 F
不要紧
: Z7 Q6 S# C" ^, E! o* Z a三年之后咱们再重新贷款4 A, V- ?6 @8 @& P. d
借新钱还旧债
8 A* P4 I5 a: d* a. ~那个时候房价更高( q* X" x! a( {* n' K, w
说不定还能借更多的钱
4 N3 M2 s# R2 _. E' ^" {大不了把房子卖掉还钱就是了/ u! f8 k9 k0 g! a# E9 Z) [% j: t$ P
( g5 y8 u) |( P9 d4 ?$ i张三一听
7 V, W! F1 M; n C" a( | V; l这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款( K. W" W- @# f2 L$ [, Y
属于风险高的贷款3 M$ }( u9 ]+ P8 i$ o$ W
也叫次级房贷
( k% i& P; N% E% o! u; W% h+ H
4 U: S8 I, O7 a3 s/ \回去之后, m+ L' T0 l8 b q2 @
贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起( y# B0 B+ f: X* K# l9 K% A
3千万左右的贷款
5 c/ z+ F3 v, N- U6 e, b# g' }卖给投资银行
9 h, x5 o: q, i/ x1 J5 a' M 投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款* c$ u) U& u, a; L% p
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场
9 D# g, l% ]0 }* Q叫做房屋抵押投资
e2 c3 @9 D4 P Q+ o" w1 B卖给投资者0 w7 d/ [0 a$ I( g) E1 u! j
7 K& q' H( ~% V7 V- @% `7 d. d2 g- H投资者买进了这些投资也会担心
* l' P; H z6 @ U+ S# E3 r# j万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧
& S6 o$ B- f" a6 L4 a5 C" ~9 U有保险公司推出了保险产品对冲风险
* S- Z1 D9 o* b& S- M只要你支付一定的保险费) M+ n; t; G0 V0 b
万一投资贬值
: k. O' B6 l5 Y5 G保险公司原价赔偿& ?% n. `% d+ L& q: f/ H
) w1 w- K6 Y( m6 [6 k% H4 S' I3 _这样一来
% G/ e- y. `( U( S- K6 P, F/ e张三买到了平时买不起的房子
- o4 T3 w0 e$ h% v, j0 T6 F' B贷款公司赚到了佣金
8 F4 ~4 @) Y5 F) B5 f银行通过再包装推出了新的金融产品( \8 D# x( m" Z3 A' {
投资者找到了安全的投资* v: p* l) _8 W, ? W" X. G
保险公司赚足了保险费9 R5 Z$ u5 t( A [& e
皆大欢喜啊!' p* x. q3 b* i, @9 Q& ^
# F) H: R0 Q' U v; E) @- @) o
殊不知$ ?. D! Z& T z/ F. C( o
泡沫总有破灭的时候
* @8 D. ]* _3 ?物价上涨、利率上升3 H* V3 ~. l: K2 W$ N- Z! j! `0 H
到第三年的时候
$ Z5 ~1 |5 X1 e c3% 的利息跳到12%
' M2 C6 e5 t1 y0 C) R1 G6 {按揭费用从1千4跳到3千5
' p5 {4 n' g3 }& i( S' _; f4 [' a6 |房价从30万跌到15万
4 A9 S8 y2 b- t可是贷款还欠着33万
. d3 @4 u& l5 K' q千千万万个张三付不出钱0 @8 T( [0 K0 I5 @! E% ^/ j
也贷不到款; M2 T6 _: I0 ?. s& @
房屋被银行没收
: a! P' @) N+ [银行的贷款抵押投资价值严重缩水4 A- Y9 k( ?' J# c$ b9 s. [
坏帐剧增
& ~3 F, G& v6 w亏损连连
( a8 f) T. f5 ]# b 保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付% q E) H9 M( \# H8 y' W
资金告急! J6 ?$ K$ Y) t
这就是AIG 的困境
) D `! p5 D3 t4 F% w
% u7 p" i. ^3 J* Q这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪 n4 |" s* J6 q+ Z
不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪
r) T' C4 ^2 X- T7 Y1 m9 d把次级贷款包装上市牟取暴利是贪
7 x6 C4 W3 E0 I" t' }: Y没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪1 I. y- P, I W. B
俗话说吃一堑长一智% d3 L. C% s. H2 p8 s* j4 E1 D9 F
只是这个亏吃的可是够大的$ \* `9 j$ k% ]
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