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: q, u$ [ c/ l" V& j& M4 }
近来
% {& W, u2 _ M# ^华尔街风雨飘摇 1 x$ W" k$ X9 L# l
雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有
2 M) ]* w8 q# G) s* c7 }( L5 a' i( ^华尔街版图大变样
1 p9 U% J3 G# ^& N. i全世界的股市都如同高台跳水一路而下
& w; D8 y2 T, D. h8 \( K) m, W% i3 x; S 金融市场走到今天这个地步
# Y* H9 h; b6 B" G5 r说复杂也复杂' n& E' _6 C6 t
说简单也简单# @6 H6 B, H6 y0 ^ U6 ]# W$ Y
就两个字：贪婪% \2 W' \! G! J' o4 z
3 |% U, a- ^! q
让我们简单的回顾一下历史7 b8 k/ d% m1 \9 j0 ~
过去15年来
$ C) x; K* k( ?6 d. n# n9 s2 d8 u美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段3 b0 v' L. X- ], V! T9 W: {
子女独立了
6 y) i; k8 {7 p6 U! a经济负担小了
5 u0 `/ H/ N7 m9 N, @7 F% [$ y9 R5 I很多人开始搬到气候温暖的地方居住
- r# T9 V* z* Z. K6 W不少人购买渡假房
' |# E/ q1 U! k子女成家立业也需要买房子' R6 x" e4 G! q& r; }
再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家, p! m- d" F9 k) W/ j
对房地产的需求增大! U/ V. l# D, h) F6 X0 ]7 N
但是供应跟不上
6 P& S& g0 @1 D1 o& v: H房价从九十年代末期开始明显增长
3 d( {* r) P' w. I( M
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911 事件之后美国经历了短暂的萧条
( ]$ u4 y9 N4 l$ m7 m联储会连续降息以刺激经济3 ?- r. z3 o2 p
利息降低6 w' {* a( W/ \7 Q ~" ?; O; i
借贷成本降低& g4 o3 Y/ {' o" \7 G/ x
房屋贷款成本降低9 {1 u6 X: ~8 C7 a( V* Z
房地产市场需求更大
3 |. k' F/ c- T8 u; X! ?房价一路上涨# J" o' Y m' J% u3 ^* T2 x; ^5 |
传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款' S" `$ d* b3 X7 |) |2 k8 o9 w
固定利率
+ Y; j; K$ u1 [+ b% h6 F* }15年或者30年为期
$ a3 s7 E6 ]" |* O& Q* }比如说张三买了一栋30 万的房子+ t9 T% _( [) l. N% X9 ^8 ^* {
自己付20% 的头期款) e! r7 p8 f& Q- \" p% Z+ Q0 k
借24万
4 m6 I; y$ V& A6 g/ N$ |' b8% 的利息
/ S3 P* Y; J( i6 I7 y- [1 y30年3 s Q" |* L' n }6 p+ |) `
这样的话9 g# K# n8 ~5 f. }- k
张三需要拿出来6万块钱的现金 e: p7 {9 |/ [) n6 Q5 `
每个月的按揭费用是1千8: f+ c* B' Y, p8 Z* ^) _) u
30年还清% W/ X3 z# }7 B8 G) Y% H: `3 X% k
6 o$ z. p6 R$ W6 d7 ^1 Q2 w- g1 y
但是张三说我没有现金
* u* D9 K( h/ t1 z2 k; n+ D付不出头期款
+ X$ W3 K4 U4 @9 Q x怎么办？贷款公司说
% d. R! b1 v4 ~6 Q# R2 R8 C1 S没关系7 N" n# V6 |7 L0 s
现在我们有更有创意的借贷方法
- ~( w @4 S0 e不需要付头期款0 _3 E: b& f$ F- S
也不用8%的利息+ ?: n- M5 g8 L3 D5 O B3 f7 ^
是浮动利息1 N0 V/ N+ Q/ q/ c
头三年只要付6%
2 s) N3 Q* Y+ P* k4 G2 I1 g0 K三年后涨到12%
5 Z1 R+ U9 Y3 _0 y$ |$ j然后随市场浮动
* E8 k. B8 r) B这样一来4 J( M, x0 p) ^+ l7 L; x
你不需要现在就拿出一分钱的头期款3 N! X8 ?: `, \% z: M
每个月的按揭费用是1千9# u3 H) l1 D6 I d' C& L
6 {# P# W; b) r) `9 G
张三说
, L. u! \2 D+ y6 w0 ^不用付头期款好啊% h2 A8 I D% W
但是一个月1千9我也付不出啊
; `- P+ a. M. Y* |; ^9 D" u! _+ c 贷款公司说
7 `+ x k, P- O' }, f4 Z T; }不要紧7 ]" Y& Z8 P! U2 Q; u
你可以把头三年部份的利息也借出来2 Q7 n2 O' \# L% m& h9 X
这样
! y1 E' w- r% e* \' w& g头三年的利息我收你3%
0 ^' @$ b8 Q! D5 a! Y2 H另外3% 算是你借我的
9 L( T- l; |' R7 m% r30万的房子1 K2 V& w2 f; v k( m& s
一年3%就是9千; ~8 L* v5 q* ~: d/ z
三年就是2万76 E2 u! B& K! q- |) L) A0 B
这样就需要借贷32万7千块钱
# K# ^" Z; T3 D; L" x. f再加上贷款公司1万3千块钱的提成) w) p M. ?% A) S6 c0 ~( G
一栋30万的房子8 [& E6 K X8 t1 l6 @5 @! m; Y
贷款要34万: u8 l6 X* s# q$ s6 E
每个月按揭费用1千4出头3 _$ ]+ U5 b9 T& M
) T+ s, z& L' e. `
张三说/ Q6 l) k! k) m+ _- F: ]
万一三年之后利息上调
* z# _+ M% i) o' B {/ r: M+ ?5 n我付不出钱来怎么办？贷款公司说
) z, E2 h9 H' {' F不要紧3 X) c6 |" v8 M2 Q% a, C+ Z
三年之后咱们再重新贷款) Y' b! }( Y6 a3 r) R3 c$ G5 N
借新钱还旧债
3 j5 S1 i& p- }+ d那个时候房价更高! u( i/ B, a) P2 p
说不定还能借更多的钱" z/ T0 V/ z9 e7 `) i1 E; w; s, m
大不了把房子卖掉还钱就是了
) U) d# t7 z' b" f3 h7 X, m" _# [9 {2 n5 }
张三一听+ l1 Y" F# R9 S
这么好的交易岂有不做之理？因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款+ p4 V& P4 M) X& O9 A. N
属于风险高的贷款
. h% g" M' ^2 j也叫次级房贷
+ K+ s' O/ \7 w- n. X1 e9 i X9 k5 e3 P1 E6 Y* a3 B# `5 c
回去之后' k; A8 D% w2 h8 T
贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起4 a% E* w* H, o, _
3千万左右的贷款
; C) u# Q0 z' D5 t' P6 I' p# j卖给投资银行
/ ?7 Q4 i: p: K$ F 投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款/ A6 V: X5 c- f! ~! B/ ^ ^3 n
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场
$ w! A" y7 _6 q/ A% m0 L5 x叫做房屋抵押投资
7 ~& v) m% V; q4 T) y' z& o1 G+ e卖给投资者
( x+ `2 x' \8 O! ^; S2 |7 H# |" @( {; N( x; e- x
投资者买进了这些投资也会担心
1 a) a8 ^& u2 U, X2 R. o/ S万一抵押投资价格下跌怎么办？不要紧
% {$ G" o( V; S( r# O/ A7 f+ N有保险公司推出了保险产品对冲风险% }$ N9 t7 I& k- Q2 j2 `
只要你支付一定的保险费
f/ b8 `* w3 g8 b) M T万一投资贬值7 J2 M) B" J: X) p# v% M' P
保险公司原价赔偿% C% s3 r1 o- D- T% L8 l
1 p( \7 Z5 ]) m' m% d! e3 U
这样一来9 Y1 o6 ^) j( i5 _% W
张三买到了平时买不起的房子
5 A/ w3 d/ v7 W3 [2 ?9 k$ y贷款公司赚到了佣金
4 t5 a5 L5 j- v! K/ s7 E银行通过再包装推出了新的金融产品3 o, T a: k: R a% @; a+ e7 X
投资者找到了安全的投资
6 ^ A2 m5 C! b( D) _) n保险公司赚足了保险费
! Q# j/ J) }, ]( U皆大欢喜啊！
: t* q/ s8 K- ?0 V: }0 G6 z$ C4 E8 c
殊不知
& t2 f+ ]$ r0 \( R& l泡沫总有破灭的时候
) j5 e( f* B3 d, H& V- L物价上涨、利率上升
% T6 N D: [. G v* |, Q# F" W到第三年的时候
* [4 d( C0 o+ B `( g: |9 B& C3% 的利息跳到12%, v& z3 o, A7 E2 e+ u& a
按揭费用从1千4跳到3千5
! |! S$ ^! M% I房价从30万跌到15万1 K3 B' V: G7 b* J/ C
可是贷款还欠着33万3 w( H* f3 \- ~
千千万万个张三付不出钱) E8 H4 S9 y3 s
也贷不到款
# e9 b4 P. N9 N房屋被银行没收- i7 ~* d9 Q, ^. i
银行的贷款抵押投资价值严重缩水
; _" ]' Y; e' y坏帐剧增3 z+ B, b; {8 u# T$ g
亏损连连" }# M9 g& F' V; H) i
保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付
) W5 `% l' r; d4 k0 h2 M" _% }资金告急
2 ?$ d C/ M( n, d, k这就是AIG 的困境
+ \0 Y3 f$ P" D
1 Q# I1 P% E+ Z这不是贪婪造成的么？超过自己的经济能力买房消费是贪8 ?* Y6 ^: m- ~& Y& F! j5 ~
不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪
& @1 k$ f0 U9 ?9 K把次级贷款包装上市牟取暴利是贪) g( B M; \ D
没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪# {7 f6 R2 g& {
俗话说吃一堑长一智
0 H9 \4 u% [$ E4 u, I只是这个亏吃的可是够大的: Y4 P% Y4 @' N& ]" `
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