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近来! l! m- g9 i- n1 l/ g1 V9 X3 u
华尔街风雨飘摇
2 |* C9 n8 n2 O+ F, a雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有3 q. H9 K, M! W. I L
华尔街版图大变样
! |+ ^8 {7 d, I# c+ q) @4 T全世界的股市都如同高台跳水一路而下! }8 G' S$ o% Z; Q7 X
金融市场走到今天这个地步
3 F6 N( O ~0 g* B2 |# P说复杂也复杂* ` U" ]8 c1 x) M. t
说简单也简单
P) u/ A5 v1 s& |/ p就两个字:贪婪" q: _4 @# j/ {- O4 b' ^1 K
3 \, H% D7 n2 h2 Q) D, s让我们简单的回顾一下历史
3 D9 {) Z4 |0 ~9 V( K Q: P3 K过去15年来6 C3 M. M& O; g ^ H- u
美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段
& i7 K! E% U) J" L8 i) L# I子女独立了
: H. ^8 J" l. T经济负担小了 _. W5 W$ `& [7 v& b
很多人开始搬到气候温暖的地方居住) Y: y5 G' Z9 ~) K5 x
不少人购买渡假房
5 D1 _8 Z" H8 g; p: l子女成家立业也需要买房子: R8 u$ u$ X9 _, c9 c h. ~9 V# T& G1 W
再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家6 q/ K$ {/ \! x; s8 u* X
对房地产的需求增大
3 I* `9 n. E: q3 I, k3 N3 h但是供应跟不上
1 } _/ e/ M4 p `. y& q D: l8 n房价从九十年代末期开始明显增长
5 t/ w9 I2 x' | D7 Y
1 ]& I1 K M* T w1 Q/ C& I$ {8 V6 t4 l1 j3 n, V1 {/ ?
911 事件之后美国经历了短暂的萧条
: @! ?( O2 [2 ^1 r& x联储会连续降息以刺激经济
! f: G" U& c0 {2 `利息降低! Q/ ?7 k1 Z4 ]
借贷成本降低0 ?3 L! R% F6 H' t& N1 D' i* H
房屋贷款成本降低8 e; h6 [' x. X
房地产市场需求更大& T L* ^' a3 k1 S: e% I2 _5 f n% r
房价一路上涨
2 K) k" C4 o; G. _; @0 x 传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款
6 I: u! H5 m: E$ y# R固定利率! ]: Y% `# s0 p) F4 M- N
15年或者30年为期
' n" W# t4 T" i/ g比如说张三买了一栋30 万的房子
! {( F" {$ }) X- z% P: L# q% R2 d0 o自己付20% 的头期款 w& n1 t' v0 I) U. C: V$ z
借24万
% V+ s' c+ @) {8% 的利息8 T L# ^& f. z8 p N9 W
30年
7 J4 |2 Y( Z0 e. j- A) k这样的话
3 ?8 H: A- n" ~" e张三需要拿出来6万块钱的现金
' ^. \, F, Q. u3 n! i每个月的按揭费用是1千8
2 O4 ^5 A" g7 c$ v6 R3 q30年还清) V3 Q( u E7 b- b, \
8 P7 p3 i1 X" M; t& m2 h. U
但是张三说我没有现金
# \2 j7 c: e" \/ M付不出头期款, x/ S ?5 R: a: D
怎么办?贷款公司说1 l( Z. b$ g; \) O* |! [0 L
没关系6 j+ |& [, y, {9 M7 k+ @ i
现在我们有更有创意的借贷方法
$ H0 }; a+ u& Q' W, c不需要付头期款
9 o2 c9 N& }1 U. L, _/ j也不用8%的利息
# C2 r' b" F# ~. W: G是浮动利息
9 [% r: h" A/ b) e a) k头三年只要付6%* A# f# n# h. U/ f6 k% ~! ]
三年后涨到12%
/ F% \5 B1 o8 {然后随市场浮动2 J+ G! V1 z: U7 U6 {1 `9 C( \. ^
这样一来
: J) r8 U5 ^ Q你不需要现在就拿出一分钱的头期款
% p! Q# ^& w, j9 P% E每个月的按揭费用是1千95 Z: o$ t/ ^* Y
L: l7 n6 W. A3 ` \张三说
0 Z4 y7 X8 \5 O( h4 O/ v不用付头期款好啊
) L$ p) P1 {7 n& Z8 d: k8 ~, @) l; b但是一个月1千9我也付不出啊+ c% }; Q2 u" w: i$ s* Z8 w
贷款公司说
" J, n' ~8 f' p% d$ c6 F不要紧9 T1 O/ A& ~! R( N2 |: `2 B* h- ~
你可以把头三年部份的利息也借出来2 F v+ Z' C7 K
这样
4 o, t' s! I: H- Z3 \% l2 ~0 D头三年的利息我收你3%8 p2 o9 h) p( n& v2 p! p
另外3% 算是你借我的) ~- V; S: l+ S$ A( o& Z0 q
30万的房子7 a4 m6 s& w9 D2 _3 O
一年3%就是9千8 a# O: J5 k+ N- f+ Y
三年就是2万73 B. `) w" g) ?/ K. e; U; |
这样就需要借贷32万7千块钱
0 H3 |' P/ t# b) |. p$ j b: m再加上贷款公司1万3千块钱的提成+ v# Y. T4 j# y: x R
一栋30万的房子
8 H* S+ e P( v( }贷款要34万) V( _) ^( O% P, @! l2 D: z
每个月按揭费用1千4出头
1 Y, q' ~1 J& U. t
% {7 O0 o( y' M) P) O( N) t5 H4 ^张三说- u& b6 f4 w: a9 l
万一三年之后利息上调
. t2 O' R* j0 @( o4 Z% x3 X K我付不出钱来怎么办?贷款公司说
: f4 R# j2 ]$ {' \ b! J不要紧
7 q3 ^+ W% \8 j2 }# m三年之后咱们再重新贷款3 @7 u2 Y( H# J* n& b
借新钱还旧债
2 t. Z6 j2 ? f" B, i那个时候房价更高4 q, Y" c9 T6 R9 A7 J) \, C
说不定还能借更多的钱3 e, p/ L7 _; x' H7 a6 P4 [2 y) s
大不了把房子卖掉还钱就是了
$ l9 h' X3 v0 M0 u
/ b1 h- p; Y) ?5 y5 N张三一听& |' I! \7 F7 {& v- H l% L" d
这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款
% \3 `: N0 T5 {( t属于风险高的贷款- `" d) U! R5 p( c
也叫次级房贷
! B# \7 ~+ I2 p7 Q1 [5 `5 R
" s! ~. x& f7 r5 ]& g8 A回去之后
2 a. k* H+ B% Q" {$ f贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起( \. F& z, u, e* k% o
3千万左右的贷款; {" e. t* K% N0 q o. m! j. j
卖给投资银行
0 c# l% e4 ^1 t: J/ f 投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款
0 c+ _; O) G" {( Q/ U/ y再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场5 I; ]4 {) f: ^) c' w* j9 d
叫做房屋抵押投资! D3 Q* ~+ C7 O0 e6 d
卖给投资者1 K$ J9 U) H; Z% ~8 W6 o% _
" Z% c. p" q2 @8 ^9 C. ]
投资者买进了这些投资也会担心
4 e& b3 _" v; W) _万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧
! i$ v! |8 n/ D4 `" a有保险公司推出了保险产品对冲风险
/ E5 [& ?- a; |* N; L只要你支付一定的保险费) D; x5 d9 d4 T W4 ]
万一投资贬值
, b( J2 D- ]1 q- B$ Y# F! L2 s保险公司原价赔偿7 s; \2 n! o: [5 V
) d' u `6 ~7 G3 S4 g7 p9 P
这样一来! n$ q S4 V. e% [ p' G
张三买到了平时买不起的房子
- ~0 `% K$ _" b1 l- _: T1 y贷款公司赚到了佣金
* K1 k' t2 w* g8 o! R) ^ y银行通过再包装推出了新的金融产品& A& e. x6 ?& E+ z0 Y% x- Q
投资者找到了安全的投资
( ~! g" h& _9 Q w b$ g保险公司赚足了保险费9 o" I+ D& t# p' i8 Z2 \
皆大欢喜啊! w$ [3 Z) k q/ q& V7 V, e
, H0 c3 O) L' s, N殊不知* i9 ]3 m) u, C3 {9 W' [4 g
泡沫总有破灭的时候
! _8 ]1 h; H" j; u% A% Y物价上涨、利率上升/ ~, l0 C/ k6 S. Q8 B- L$ N
到第三年的时候
0 J0 @1 C& J A X3% 的利息跳到12%
' L3 J, h3 e' _. P( t! _- ^按揭费用从1千4跳到3千5 r: F5 i; T8 f* p }
房价从30万跌到15万
$ T5 W, X1 g. H5 f' n可是贷款还欠着33万3 K) G! T+ v; X8 v
千千万万个张三付不出钱
* P7 C2 S9 v( w: |也贷不到款; X R, R( _; \, T2 i
房屋被银行没收6 w4 r8 m6 }1 E3 m+ |" U- q# S) N
银行的贷款抵押投资价值严重缩水
( @' y. E7 [ I) V& X; p, J6 o5 x坏帐剧增& h0 m" }- R3 \' U: S
亏损连连
' G% C8 I" a, a: n6 h 保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付3 y1 f) z4 p; h s" |9 C. D
资金告急" i( x: y, P6 s) I8 ? w+ J( _
这就是AIG 的困境/ ^. p$ Q6 d% B( r
& X3 Y2 [& b5 ^( q这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪1 s7 y, t- T# p. q- l
不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪7 Z% z" w) D# g8 A5 T, {4 |
把次级贷款包装上市牟取暴利是贪
! z5 i, V$ r3 p0 \, u1 H没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪& u' T) r, q, u; F2 C1 ?" \4 ]
俗话说吃一堑长一智$ U7 J3 t. v. D0 ?) b% v" p% i
只是这个亏吃的可是够大的
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