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8 S2 Z: U/ N" E/ F 近来
( g8 q0 `! T: A: o# g% _ ?华尔街风雨飘摇
) M5 T; i8 ?6 i8 M" b雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有
0 V; p$ A9 C1 T# B. e8 k6 I/ ?3 e% N华尔街版图大变样8 i' t+ d7 {/ {+ I! ]
全世界的股市都如同高台跳水一路而下
# {7 ]1 A5 F( J" T& K; C* @8 ^ 金融市场走到今天这个地步
R( S- ^( [' T4 ]# D9 f; G9 c0 i$ `说复杂也复杂
6 D1 ?: k$ o. T# `" t9 T" U. c说简单也简单% ~8 J; z) |2 @& p
就两个字:贪婪
# v5 n8 h7 F( H2 Y* B9 }: o. w% N/ B7 p, l
让我们简单的回顾一下历史) m; d6 }: |3 {2 [* A0 l
过去15年来
6 u/ u% K7 K G* J6 d/ n+ F美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段7 X. d1 j W" P" t% s! L4 x5 i
子女独立了
: X! O/ w9 e7 k) J/ ^# n经济负担小了
# ~. k3 Q) k m; ]% E2 `很多人开始搬到气候温暖的地方居住7 C; X8 U, F; i) ]
不少人购买渡假房1 E9 `# _5 \! X9 P5 T$ I! N( {. L
子女成家立业也需要买房子, t' w. f9 g- o8 g
再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家
9 I4 C8 U, V; X) Q }对房地产的需求增大
1 y' p& g' [4 K( D s0 v; B但是供应跟不上
) k" w' G) l8 m2 J6 c8 H4 s房价从九十年代末期开始明显增长# f$ E/ S. V$ }" A( {
1 Z7 \4 ^1 d% U' r' X
' ]. u; S' m4 x X$ q p
911 事件之后美国经历了短暂的萧条' }# Y1 O k: ?9 k
联储会连续降息以刺激经济
. c3 S& s9 @# L利息降低
( O' B6 |0 T0 m* C9 z' k, g借贷成本降低
3 M- z$ @" E3 R% Z: @* v房屋贷款成本降低
' w1 ?0 m. c; ]# ?2 u房地产市场需求更大
: g) g1 a# P1 K" _, l/ }, ?6 P房价一路上涨3 f1 D7 s) w+ _" m2 y$ e2 Y
传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款5 A- c/ `$ O6 O
固定利率% `5 Y2 N# B" m
15年或者30年为期
- s7 y2 q& d3 c6 L G比如说张三买了一栋30 万的房子
( H+ M* \& G, {, K自己付20% 的头期款, y9 Z2 H' S, ~; m' L. Y
借24万
- U8 h5 T- [9 x+ Y3 s5 m5 H8% 的利息4 Y' l: K+ e2 }, i3 O( c, c
30年
. m9 h! }. P3 R这样的话
' Q e) w7 ?7 T+ D张三需要拿出来6万块钱的现金# p7 c u3 b7 L! J- M2 H! ^1 g
每个月的按揭费用是1千8# \& S( ]; H1 s5 o1 y O$ Y
30年还清6 J1 v5 D) }, ]. e
( y4 ^9 \$ I/ m/ P. O/ [但是张三说我没有现金
9 Y7 e- R9 S8 X# ]1 j0 T付不出头期款% d$ f0 A4 J0 K, _( I, Y
怎么办?贷款公司说
2 a, R! ]. k: @& ~2 | i没关系
' b% O: w' W, S# M* R1 m' ?- v现在我们有更有创意的借贷方法. U: j6 q8 q0 Y
不需要付头期款
/ y$ U) Z) } ?% m* t也不用8%的利息
0 U) K, \4 m D3 l是浮动利息
" W/ u% ~/ |6 `# e: l' f头三年只要付6%
2 p) T4 ?$ Z1 b- ^三年后涨到12%
6 n, N: a/ V- x" [1 [3 V然后随市场浮动
% m; I: u8 P p" ^这样一来
9 ^5 l3 w k, Z6 y你不需要现在就拿出一分钱的头期款+ p7 }$ p: q C. z# E/ U) X/ w
每个月的按揭费用是1千9
/ h( E+ ?9 L* u7 x) e$ l" g& z. Q8 S2 k9 ^( o6 E+ F$ s$ f
张三说
$ U7 F% A& l4 U不用付头期款好啊0 n" Z2 c5 h* K
但是一个月1千9我也付不出啊' j' y) |. E& P/ x
贷款公司说
3 Q' c; h1 c) O# X9 X% W y1 l/ u不要紧
* d3 [& w2 s1 |9 L, x$ r; v5 M+ b& N你可以把头三年部份的利息也借出来! f+ L3 b6 \/ g
这样
$ }. `% [9 B. N$ j头三年的利息我收你3%
9 G9 e$ r7 m+ [8 q8 d1 O0 q另外3% 算是你借我的
; x; h, ~! t: ?, v& u" X30万的房子( d& P( @3 Y; Z1 l8 F$ V j
一年3%就是9千
! c1 u5 Q C- H- T8 N6 j( `1 [三年就是2万72 t2 q0 ^4 m7 Z6 V
这样就需要借贷32万7千块钱
( H, H$ S) o, S+ u, k1 x- s5 \再加上贷款公司1万3千块钱的提成
3 I$ q8 O' D3 g一栋30万的房子% R1 Q' y# _3 A
贷款要34万
% D |+ g6 @# ?4 d$ \& Y每个月按揭费用1千4出头 J' o7 j' p8 D L2 p3 H
$ r$ J* e- z& m张三说
8 `+ r& n5 G9 l: p万一三年之后利息上调
5 g+ W* ]9 }3 x; R) ?5 D我付不出钱来怎么办?贷款公司说, Q) A8 ?4 m5 ?+ q% c# g; N
不要紧$ L7 A; B. \* x6 ?# k* ]
三年之后咱们再重新贷款# p) ?8 ^ X5 v
借新钱还旧债
' F# V/ A6 w7 P6 i3 y4 @) \/ U那个时候房价更高) `) @0 p& j) V4 ^9 E' b
说不定还能借更多的钱4 e* _* Q6 ?& T/ h' B3 [
大不了把房子卖掉还钱就是了
# W$ Z# f6 V* q6 I' S/ E+ T' V) G" |
2 n" B4 P4 j8 p7 T2 Q8 N. |张三一听
% Q: I& ?9 e' i" Z/ J: @这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款
: t _" o7 L3 s8 W& ?9 T属于风险高的贷款
5 v& j; z1 ?" x7 q$ N$ n也叫次级房贷
4 f+ u: \2 q. j5 M4 D+ d3 i
& ~- r$ O5 T! s! M0 D* x2 V回去之后
' C0 [$ ~) ]9 I7 ^( x3 Z, k( G0 A贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起$ o( v; Q# V# R
3千万左右的贷款( F3 b6 @, p; W5 K
卖给投资银行* S1 z+ ]3 i" Q& m5 i! \
投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款1 p( t- M0 o2 r3 d
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场* b0 E& ?' A0 Q7 n# W( O
叫做房屋抵押投资
( ]" ~" L& B: O/ X$ D2 _2 P0 U4 _卖给投资者
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0 Y/ N4 @6 w- u( |5 m3 @5 X% D投资者买进了这些投资也会担心: g J. ^/ e1 C: _- b# \" Y- \
万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧
- ]3 I& {) |4 E& u6 l有保险公司推出了保险产品对冲风险1 T1 b# F2 K. O v
只要你支付一定的保险费
- ]5 \) b, B, ?- ~: v& I: {万一投资贬值2 p) T r8 O3 s3 f
保险公司原价赔偿, q' z: E |. u$ m$ H
' y0 f, V6 x: u这样一来+ S8 T4 u: }7 b& u1 K- j
张三买到了平时买不起的房子% B# t4 m) m$ \* v8 V! S9 g% p
贷款公司赚到了佣金
* V. Q1 s3 f1 h6 k: ? C2 A. y( P银行通过再包装推出了新的金融产品
* f) A" \+ O& o( d- @6 m5 r投资者找到了安全的投资
0 R3 S( ^: ~# @ \6 b/ w保险公司赚足了保险费2 e' ?# x+ S) F; _0 }
皆大欢喜啊!
9 d. G7 P8 g8 r! q8 _; e3 ]3 ~% ?+ f7 B; r" b! a2 r5 C/ ^, \
殊不知
1 Z) V, u p8 X L/ J, C( C泡沫总有破灭的时候
& W% @- G- b. a0 I: s# i5 V物价上涨、利率上升
1 b+ Z% B0 A* J) W4 t0 s6 Z到第三年的时候. L! s) F; A# [6 W0 H' E8 d0 `
3% 的利息跳到12%
, H& c4 y/ t/ e) U( t按揭费用从1千4跳到3千5
0 G7 O1 E. y: S( q6 ]房价从30万跌到15万% l F: p1 Q1 y: w3 j) J* w
可是贷款还欠着33万4 ~& C& n: b% n, q* y: P
千千万万个张三付不出钱
3 |. H: r$ G" I* `+ X也贷不到款
& G" [8 L4 j/ |, ]* k" o0 F' E房屋被银行没收
; N4 f9 ~, s- n# a银行的贷款抵押投资价值严重缩水' B/ V* F0 y4 A) N
坏帐剧增
?9 D; h7 R6 V亏损连连
% ^6 ^3 W7 o3 ~ 保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付
1 s; e, O& w# e2 V资金告急. p5 W# `4 ~6 ?' E0 ^8 y! q
这就是AIG 的困境% Z8 N( O/ g: ] J
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这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪# }+ P! Q- d$ t; M) Q" T( J, F0 B+ [
不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪
# C- B, U r7 h8 X& T& w% r把次级贷款包装上市牟取暴利是贪. y' L. f$ G6 b2 b
没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪# R- j8 N% T. g0 B5 ^- S$ z
俗话说吃一堑长一智: W$ n3 t- X. R. q* ]! _
只是这个亏吃的可是够大的
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