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近来* L* m4 E) w. E; e/ C* s' l
华尔街风雨飘摇
2 v/ v; N3 K! B8 g: P9 J雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有
- E; U8 ^! ^/ p3 _) V% A4 c0 ^! G) k: t华尔街版图大变样& ^* I/ e- W# f, ]
全世界的股市都如同高台跳水一路而下
% D/ v& ]5 `! g3 N, K% y3 } 金融市场走到今天这个地步$ j N: C0 a# P! g6 _. W
说复杂也复杂
3 N& P' n q* I5 k# R; S- p1 G h/ `$ Q说简单也简单( G$ L9 Y [& j8 b$ Q: b* ~# a
就两个字:贪婪
9 I8 }9 t8 g' L$ y* [2 A0 Y4 V" u! Y9 ^9 U2 ^) f* n% f' L/ U- D
让我们简单的回顾一下历史3 H2 z2 t% ^; w% X7 X5 |& I! t
过去15年来
4 b! c2 t* f; i) J5 g4 Y$ k美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段: C4 N }. d/ C P8 \5 {. t
子女独立了& t: {0 ^. Y6 Q: W/ b
经济负担小了
6 y& `* c$ L' ~/ c, y很多人开始搬到气候温暖的地方居住* n" q. y$ H# i3 R+ G2 ]9 R+ b/ }
不少人购买渡假房
, x* Y+ m1 F) q P6 h% y5 i2 J7 q子女成家立业也需要买房子3 A3 k3 _6 S% q: |/ g
再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家9 o" y4 O, j, L1 R
对房地产的需求增大
5 F+ i' H+ F3 w0 H但是供应跟不上
4 v( l- N3 ^/ ]: Y7 X4 l, o9 d房价从九十年代末期开始明显增长+ A4 n- x6 B: V2 j5 _# \ G$ W
- n8 w5 z; w! n! N
; G) p4 Q1 `! e) V; x911 事件之后美国经历了短暂的萧条1 B, [8 H ^7 I# @
联储会连续降息以刺激经济
0 l4 a( d& Y1 ?/ W/ |! Z. W利息降低
0 Z' ]" m) { V3 h& |" e- c" T$ ?. g借贷成本降低
: m2 D i b4 ?房屋贷款成本降低7 h) N) i1 o- p; t# w
房地产市场需求更大
1 ]3 D ^7 S) {8 I' r房价一路上涨$ Y9 W# {1 v' |4 X# z# z, @/ S
传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款& d0 S. F% |$ V( A3 t/ P( S
固定利率
; ~( G% V" N9 @, ^/ t15年或者30年为期- n3 M" U. B; p- P2 Z- N
比如说张三买了一栋30 万的房子
2 w( k5 J5 ?% d1 u1 `6 O: s: w自己付20% 的头期款
* Q' v+ H7 [ q @! M" ?借24万
$ T; e8 U: V$ z: B U5 z: Q8% 的利息) a' T6 _3 W. d) Q" h
30年
4 j0 n- g/ n" E* p; G( D9 a7 Y这样的话5 P: [% i5 L. ]' o) }- q- U3 I
张三需要拿出来6万块钱的现金
/ p, _( M* t) L8 \, a每个月的按揭费用是1千8
3 e& C$ Q I4 E! ?0 ~9 R30年还清
- |0 w# S, J+ ?6 H8 K) A7 i
5 R% Z' _8 ]3 e7 Z+ \5 D6 b但是张三说我没有现金
- h4 E% M% h/ T# d g付不出头期款% ]2 D$ Y9 I, P! Y. \4 J2 y J. A
怎么办?贷款公司说, m( P" S1 L) n7 [) s
没关系
+ p7 D7 ^: }0 H5 g$ r# N# M( D现在我们有更有创意的借贷方法
- r) I4 c9 I3 |1 ~- g不需要付头期款% o9 k/ P8 c" V& a6 \6 f: t6 W# y# u
也不用8%的利息
6 A( G( G* C! T1 R' U: ], F是浮动利息; `& K' z5 n- c
头三年只要付6% ]3 }/ |2 b/ g
三年后涨到12%
! i/ r) |+ N; V! Z* z) `然后随市场浮动9 l0 O9 g& G+ a
这样一来. L9 s4 I6 m8 ?% l R
你不需要现在就拿出一分钱的头期款& p6 M' X0 ~$ y: c3 }
每个月的按揭费用是1千9' j& K* B" {4 r1 l
/ q9 |! {9 f0 c. P. G
张三说
- _3 p$ o0 m7 q' Y' }: s5 x不用付头期款好啊
/ l: K% O$ `% t3 D$ |但是一个月1千9我也付不出啊
8 Z: i2 F( ^$ f. s# v, O' S 贷款公司说
8 i7 M. X0 d; V& l9 n不要紧7 {) ~7 C, R2 F. |
你可以把头三年部份的利息也借出来( Z0 r z9 D! {( ~" g3 f
这样; `' B3 h9 t. d1 Z( P9 i
头三年的利息我收你3%3 C. q2 A6 y$ M- R
另外3% 算是你借我的% p; I8 ]6 q/ D
30万的房子
( z3 a. ^- n2 P1 V0 }$ Q( p3 w/ p' Q一年3%就是9千
C0 Q( }, `" o, N7 O; p三年就是2万7' J' |$ p! M( u B$ T+ f. K p' p
这样就需要借贷32万7千块钱# M1 b6 h& C J/ r# }& M: Y# P) Y! n
再加上贷款公司1万3千块钱的提成. b4 M3 [' Z& p+ f5 g6 v
一栋30万的房子/ g4 b1 |7 f; b1 e3 `: c# B& V1 P
贷款要34万
8 U& @" V' F! t# S/ p3 M每个月按揭费用1千4出头
( [5 M2 A3 w8 i( s, m- z4 `3 s/ h& K5 x/ n1 ~, ]
张三说9 ` E! r k8 n: u/ j( h2 [
万一三年之后利息上调& M' z, s# H: [3 V
我付不出钱来怎么办?贷款公司说% s9 t* h& q; j+ E( j# ^
不要紧
# e1 l( }' `, S+ u: O ~+ \三年之后咱们再重新贷款
, _( H* ]0 q7 \: _2 b/ W# k借新钱还旧债
0 V' W$ D1 X1 c( D8 r那个时候房价更高
' {2 H0 Q3 @: C0 S1 j5 |说不定还能借更多的钱- L2 d, S* X \, t
大不了把房子卖掉还钱就是了
9 u9 p, q$ N* z& K% \9 \2 c8 V0 _5 U& W, B
张三一听
. l- E; ]1 Q3 c: ~5 W, O4 [- w1 W0 Y: C这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款
4 F7 f. W. O) A) L8 S( R属于风险高的贷款
5 T/ e/ ?( h9 |( C, ^也叫次级房贷
6 \% {1 D$ S+ m* d0 C: @( c+ |- m! }
回去之后
6 E! N; T% h5 N! }, Z, H m贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起) g5 t: c9 F& _# e; U
3千万左右的贷款# t4 b) g2 Y4 i3 J, E* m; ]. b- w
卖给投资银行
0 i3 v0 v2 z4 N/ u 投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款" [% D( E! z7 x0 R [2 \
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场
5 {) y9 w( ~% E2 c/ N4 ?叫做房屋抵押投资
- I# F3 {$ E; Q: L. Z8 e卖给投资者$ l {7 t6 F* f% k' p
0 _5 n Q3 t4 F( [投资者买进了这些投资也会担心
2 N+ c+ G! ~9 u' f. W! d万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧+ D; B0 ]: K# o2 y
有保险公司推出了保险产品对冲风险
. J$ R; Q3 ^# {: X4 @" B; |只要你支付一定的保险费2 m6 w% [* {! f4 Q/ ]+ J1 D
万一投资贬值" l. h# n& s- q j
保险公司原价赔偿
! l4 z$ M( w1 b% f$ w6 }- l8 H4 Q; g& c" w3 m/ ?7 I1 ^
这样一来
' a$ C" S5 Z1 b; [/ R张三买到了平时买不起的房子" B1 w4 |4 L1 [8 ]* T {+ ~! {. W# n
贷款公司赚到了佣金
* o+ p# O! o& ?% I" [银行通过再包装推出了新的金融产品
- n4 W1 E- a- i, P7 O投资者找到了安全的投资
/ V8 \6 T; Z# N! V保险公司赚足了保险费
! S3 k' c5 @, v3 ]+ f, N皆大欢喜啊!! A( t% _7 p& L# D
/ C! N) k1 a( f+ `, e殊不知
' ]! a/ h8 D- [0 r J$ Y泡沫总有破灭的时候
% k8 W* u; h3 M0 P5 J' {6 U物价上涨、利率上升
) r5 z& l' e: Q- t' @4 p到第三年的时候
( K( @2 D% |% U3% 的利息跳到12%- Y* D- p1 ?1 @! z1 s
按揭费用从1千4跳到3千5
; j- N2 u/ R( i: g7 _' ]! `: R房价从30万跌到15万( C& `' o* C! O3 t
可是贷款还欠着33万8 D* o2 r+ h% H' y
千千万万个张三付不出钱& @: D8 R9 I! F2 k/ u. V9 g U
也贷不到款
% E0 V6 U7 H8 z4 k' ]3 [7 W; s" W+ L7 D房屋被银行没收6 N# O- G+ j+ |+ B+ f- N$ g
银行的贷款抵押投资价值严重缩水+ W1 w- R" ^ [/ m' a
坏帐剧增8 l) Z& K- ^- H6 H. u, y# l
亏损连连0 g) R) N# E7 _. y" e
保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付
& _" a! n; c* ]5 }0 g J* i' R资金告急( j. k7 V0 P& `
这就是AIG 的困境+ T( \0 F; ~6 w$ m' Z! o9 _) q4 Z
1 n: H4 p0 g+ s8 R6 e4 |6 ]. w+ j
这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪- U5 r4 s; a9 z& V/ ]; C9 S
不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪
" Z, y) g5 h& h4 L+ a3 s把次级贷款包装上市牟取暴利是贪
; z7 [- L/ E! G/ c ]没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪
) \: X2 p7 x+ r) L% y! P 俗话说吃一堑长一智
* A) T& E! G# G' z" R% ?只是这个亏吃的可是够大的
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