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7 A) F* ?" c1 q5 D. d0 P' U8 {5 J% h
" q+ F8 S# @9 @& h8 p, k 近来. e2 x2 \& N3 m7 K& o0 }6 w
华尔街风雨飘摇
4 o5 u/ V; M }) W) X. e$ q4 L雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有) d6 | z. e5 w9 n, w" Q( ~% r
华尔街版图大变样
4 [' f- R8 w) R8 `% w全世界的股市都如同高台跳水一路而下
- B# `9 u9 q6 l7 N8 q! _- V% O8 F 金融市场走到今天这个地步7 h- D/ q6 } e7 G
说复杂也复杂
6 w; Q" _4 C. Z& T! O6 T说简单也简单; J3 R( V0 r- \; _1 c9 h R
就两个字:贪婪+ G* X# E8 Y4 M8 j1 L
y# A; U* G/ Y# l让我们简单的回顾一下历史
2 M( U/ l! l) \& T: w" ?! W n过去15年来5 j+ G4 e9 k$ k, Z' L! o
美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段
5 D0 ?3 \. n; [( G, H$ k子女独立了+ @2 \9 S8 r% ^+ e
经济负担小了4 }9 M0 |" l2 ?4 d
很多人开始搬到气候温暖的地方居住
7 R; |3 S. S/ z3 e不少人购买渡假房/ m% l: X; L1 L0 ]8 ?
子女成家立业也需要买房子+ s4 S% A; G, y d8 d8 x$ _; _* R0 }
再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家
/ M* j3 T* Y, K+ g( O2 I对房地产的需求增大# @. c- m( U8 [
但是供应跟不上+ Y, Y! J `" Q
房价从九十年代末期开始明显增长
2 R4 O+ a! w7 `1 e
! c' y/ k% t. K6 E- w& ~' m6 Z v
7 l0 z. c& r( P4 C2 _, l911 事件之后美国经历了短暂的萧条4 r& d; q+ z5 R" a8 B* v7 Q+ ?* W/ p/ U
联储会连续降息以刺激经济+ X( i8 `1 r% @, h) e6 q4 o
利息降低& l. v; g) J- x* _3 R
借贷成本降低2 N! y( P- q* G
房屋贷款成本降低6 c! E6 d8 R9 I( r
房地产市场需求更大
( Y* C0 e6 F+ c J8 A( {房价一路上涨
5 `$ T# n( _4 d 传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款7 U: _' ~9 @( _2 q+ ^
固定利率
# S) t5 Q* q! I, P6 ~8 Y; M# f15年或者30年为期
5 N, `! g1 G! ~比如说张三买了一栋30 万的房子
" p5 K" w; X$ `) Q4 D3 p; h自己付20% 的头期款% J; k8 a( q/ V: s* S7 ~
借24万0 @2 p3 \: s; U% y
8% 的利息
8 p9 g% q$ m) D; `& K7 E9 i30年4 {* l9 M, W% c: y4 q/ a
这样的话
5 X/ c. z! F. P7 r+ y9 F张三需要拿出来6万块钱的现金
3 Z( \$ q! Q0 m; C1 ~6 ^: G每个月的按揭费用是1千89 `, U# s. [6 [+ X; ~
30年还清& g! B( b, p, i' ~8 _
! o& u* N: o9 z" O
但是张三说我没有现金# M2 \) I7 }) |9 h
付不出头期款* V% M) v1 ~2 c7 [! r3 X% A
怎么办?贷款公司说
: [2 Y) K' C# {3 _! B没关系
% h9 Q, _8 S- [现在我们有更有创意的借贷方法 u8 \+ b( H2 [$ L
不需要付头期款
, F6 v) F: S+ E# V: j+ G- I也不用8%的利息+ t. l, H% b4 O9 I/ F3 P
是浮动利息9 u5 o* D8 J! [2 P% m
头三年只要付6%
1 f" x6 d: D, J7 W4 g三年后涨到12%, S- H* X0 _9 H8 j# z8 z: I% t
然后随市场浮动
! z9 y- A n/ S" I这样一来
# [' y! D I3 W6 m你不需要现在就拿出一分钱的头期款2 `& H; @ C: {% N6 A
每个月的按揭费用是1千9
: |% h& S% U, k% y3 l. h! k) ?5 I! l, v# J' `
张三说" i/ v9 X: N5 @
不用付头期款好啊
% }; N' X( V# ?8 w但是一个月1千9我也付不出啊. M2 p% S" q% ~
贷款公司说. t) B3 y! H- _5 i& s5 d A
不要紧
/ l8 r) T; H+ v. R你可以把头三年部份的利息也借出来
1 x( N& {! L1 D E: R+ X0 B3 l- p* s0 c这样8 M; n7 [# J9 i! s" {2 \( _
头三年的利息我收你3%
`& v0 l1 j: s! C9 h另外3% 算是你借我的5 y! W" W' ?& m6 P
30万的房子
( ^. p1 J& @& R6 p一年3%就是9千4 M" G0 `. o1 W* Z3 Y7 X# y
三年就是2万7
1 H4 a* Q/ q7 S7 F: n+ K' ]( ?( h这样就需要借贷32万7千块钱! w. a! Q- X5 w4 |! [8 F; w5 o0 X& j+ l
再加上贷款公司1万3千块钱的提成
& [2 l# q9 b" c一栋30万的房子- W9 r( f1 [8 }
贷款要34万
* K9 }/ q; Y8 A& y L每个月按揭费用1千4出头3 `- J* n! M. d+ Y! m, Z
# W$ X7 [0 m# V, Q7 [1 C2 T张三说
/ P1 g8 `0 f9 Y5 M' r; G( ]: U; x8 A万一三年之后利息上调
3 h! s$ \8 g3 X* v/ G我付不出钱来怎么办?贷款公司说
; W9 }) s, C& j4 b# `不要紧
) P0 M1 @! C$ k# j: j9 Y6 `* ~三年之后咱们再重新贷款
: a% |0 u1 i4 x' f, ?3 B# }借新钱还旧债" [: P& }# W" Y7 [- ]7 o
那个时候房价更高
( T" m5 [+ j4 H$ Z1 p9 T说不定还能借更多的钱
" ^' B; w5 j" z( b/ @1 \. L大不了把房子卖掉还钱就是了
. C& x& k, d, v6 n3 r4 U
5 p3 o8 l6 q6 i7 ?张三一听3 {) ~& j2 p! ^1 J
这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款
. w1 H3 B8 n7 H8 X$ k属于风险高的贷款
; A: ]: {! t' |9 b( T也叫次级房贷
* H8 L! Y. o" z s% [6 Q+ P8 X5 Q0 e, Z) O' |8 C( m+ I; x
回去之后2 H. L1 G/ G* i2 o
贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起. x+ P; B( k7 `7 ~" V# |+ t" c" }
3千万左右的贷款+ p y$ \, E' D' W
卖给投资银行
/ _, ^8 ^% P, V7 {2 Q- Q# Z7 E 投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款 J4 o$ w5 W* |0 [
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场/ J0 L+ m! p" X
叫做房屋抵押投资, l8 G! g; d* W
卖给投资者; s k& G. q4 ?2 m
0 K7 | d" f% N% W/ M7 ^) d! n投资者买进了这些投资也会担心& i% c/ {- `' t1 K
万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧9 e a1 `6 H9 J' p j D/ o
有保险公司推出了保险产品对冲风险
( Z5 [; }$ v) C; q只要你支付一定的保险费$ m4 ?+ N) p8 o& l _+ v
万一投资贬值2 H7 G0 a# l3 }- r( c
保险公司原价赔偿4 O, Q. U" _& D. B" z8 a6 D
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这样一来/ m) G! B- |/ x! B! Y' S
张三买到了平时买不起的房子
) _ \, R$ Z9 h# v3 D- G$ N贷款公司赚到了佣金
! o$ C+ l/ e; K9 P: v银行通过再包装推出了新的金融产品, H( J5 |" K) q/ I2 N
投资者找到了安全的投资+ n% N; A* S* i# A
保险公司赚足了保险费( x7 s4 x/ c, I' x6 T9 P+ l6 R5 }
皆大欢喜啊!
4 [3 ~1 E1 ?" T& E0 Z& w) l
0 L3 p9 f( T+ j) K. O殊不知$ j ]& \4 }4 S. H2 f8 u- G. D
泡沫总有破灭的时候2 O% K% R) S; e. }
物价上涨、利率上升
, ^ o3 k, g3 m! L" T# n* R到第三年的时候
" F% V7 P- h, X! d# h$ D3% 的利息跳到12%# q- R# H/ r; b0 {7 h
按揭费用从1千4跳到3千5. h# h4 U3 |2 Z+ ^
房价从30万跌到15万0 m# N/ ^9 p m. _: C4 j' {
可是贷款还欠着33万1 S4 _1 w$ W1 b. S
千千万万个张三付不出钱8 N7 R+ P1 V" b$ y& d* H
也贷不到款% j/ }5 V$ v, S/ f
房屋被银行没收
( Y% \: ]9 |# y5 D: E; x8 i9 \银行的贷款抵押投资价值严重缩水
7 p' ?( N/ D% y2 ]0 |3 a$ g坏帐剧增
* [; K! Q0 R: k# T3 P# p" g6 u亏损连连
! P/ l' J+ p) }) i( `& B6 T$ d6 i 保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付
\- j. {" v9 W K5 T& z1 Q资金告急
6 t8 h/ H) ]; R1 f1 u* F: u这就是AIG 的困境
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0 o' w0 ~9 D( q这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪4 ]8 j8 B* u1 B
不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪
" O& A# x$ [; X4 M+ A! J( r把次级贷款包装上市牟取暴利是贪
6 N" ]2 d- Q6 s( e$ K% G: X& M b没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪
8 t7 z* U/ y' d8 L 俗话说吃一堑长一智
& B. a; k8 C! y+ m只是这个亏吃的可是够大的
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