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近来
( L t' r8 m; {) |1 e8 V华尔街风雨飘摇 # U. D! f h& P" v2 B( `* Q4 I4 C
雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有2 k( l. @( ]5 J. G9 ^
华尔街版图大变样, i' U% d( C7 p0 j2 [; N
全世界的股市都如同高台跳水一路而下
3 o# s" `* f, g" j( P# {8 i 金融市场走到今天这个地步, h8 }7 X* A- V( p
说复杂也复杂0 N, I8 S2 d% R& M0 x
说简单也简单* e$ m* N3 P. p* _
就两个字:贪婪) V* x$ ]: c& ~9 p* G3 o
o* N; `. E* r: H: _让我们简单的回顾一下历史
: S$ R3 P) _4 ^" G过去15年来+ L/ W) | ^+ x- ^ B0 p4 G
美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段
, Y, E- _5 q* E* E子女独立了: i5 H* ?# w- w _" K5 A
经济负担小了! K2 ~2 c/ X% y" O! U8 @0 b
很多人开始搬到气候温暖的地方居住
5 V* ]% h. m# ^. T; P1 Y不少人购买渡假房
# u; c* C" t% n6 o- D" l s子女成家立业也需要买房子
) f0 j4 r; o9 U3 E# @$ c8 J4 u再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家
3 T- F/ |- ^; b: i对房地产的需求增大, g: d) `& M O; y, _1 d6 F
但是供应跟不上7 x4 h2 F7 T- R% a- m& z# w
房价从九十年代末期开始明显增长- B o, o, X$ v8 @
, B3 O: B9 Y3 P9 J& X3 a- @2 e$ v Z$ N) B4 A+ S0 C, E
911 事件之后美国经历了短暂的萧条
9 \# a w) y$ Q0 ?0 W J) q! t1 Z联储会连续降息以刺激经济5 t. c( q" m- c0 h
利息降低5 J! d" c6 J' L* @0 F
借贷成本降低
8 U1 ~/ O5 g0 D' W* u房屋贷款成本降低3 X1 X* o8 i, J7 r$ N
房地产市场需求更大5 Z: J1 h5 g1 J. B. u
房价一路上涨( x$ t# O% Q2 m
传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款% L& R2 b( W s1 a# T! u- v$ x
固定利率% ^ E2 `+ T' W/ J2 a2 o) \/ E1 Y E
15年或者30年为期
! [ a' V9 d3 T1 f比如说张三买了一栋30 万的房子6 D/ q% f# g9 X' _1 _( P+ T% Q& }8 u& d
自己付20% 的头期款8 n' J, D: g+ H7 D
借24万
0 E4 n* m$ A; p* e+ f- ?8% 的利息7 r$ H4 s: I/ l+ O: x9 r& ^. Y
30年# N$ U7 x& E: M1 W5 E$ d
这样的话1 U& n$ Z0 D( m; g6 W8 ~
张三需要拿出来6万块钱的现金
* o4 ^% I# M+ g每个月的按揭费用是1千8
' k$ a" x$ X# ]* A2 p: }) I30年还清
6 o) |$ P( @ p, z( J& s% u9 @9 U
但是张三说我没有现金1 ~3 M6 q; w, @ o3 A( _4 g
付不出头期款* n' Q5 e- |: R" v# e
怎么办?贷款公司说# ]9 y, c: L+ G7 w7 P0 q6 H
没关系
/ B' {. a9 y: x" o7 {现在我们有更有创意的借贷方法6 F4 |7 e9 C$ w+ h# z/ t
不需要付头期款 Z1 |- K0 z1 D/ T
也不用8%的利息) b5 Q1 W1 o7 N$ Y( F3 T4 a) P
是浮动利息$ @& S( H. ?8 X1 H3 w; g
头三年只要付6%
+ O E k+ ?; `' H! I三年后涨到12%
3 E A$ e# _; ~% T" C. x然后随市场浮动. N S, X$ G% v+ A4 @
这样一来! `% F. B8 w) g0 K1 b9 @( U( R
你不需要现在就拿出一分钱的头期款
) O* w' z4 F! U( B) o0 D9 d每个月的按揭费用是1千9
! f1 p5 t# V2 j2 I- ^+ ]$ X0 b% {( p% T a4 D( X
张三说
1 J4 y- o/ k4 u7 \5 H; H+ L& n# Q! K不用付头期款好啊
* @2 w$ X1 L0 j: i) p5 ]4 W, m/ `& c4 W但是一个月1千9我也付不出啊
2 G6 B4 c7 E7 m 贷款公司说
! M& `! t) F7 l9 ]; K6 a不要紧
- p. S/ z1 i% o+ Y$ E4 a3 R你可以把头三年部份的利息也借出来
& @0 p1 c; A1 W这样9 b+ A8 a. e/ d; E c) k% p! ^
头三年的利息我收你3%) R0 d0 [9 f) L
另外3% 算是你借我的
" N$ ~/ `6 X" K: Y) v30万的房子
# h* T; J, g, E2 `一年3%就是9千: | p [3 @; `, z8 M f( d- G
三年就是2万7
& Z. l2 ~7 o9 v5 {, F这样就需要借贷32万7千块钱" w' [7 o- I" {5 I1 |1 r _
再加上贷款公司1万3千块钱的提成
% Z" b/ P) _9 Y* S, \% O' V一栋30万的房子" Y7 H. a' P; \0 [9 x7 Q( k" r. d
贷款要34万
) [ x0 i3 P9 X! J每个月按揭费用1千4出头+ @) H# O8 y: v8 l0 Z
* H2 z9 J( _2 J张三说4 d( l* s$ x b. C
万一三年之后利息上调2 g$ j' Y3 ~( S" O! i
我付不出钱来怎么办?贷款公司说2 K2 i1 m5 {% `& J, f5 A& m# x# v
不要紧
. j- N, g `# P$ J8 Z& J三年之后咱们再重新贷款$ N5 Z& y. W* z- \. ]5 d; ]7 P7 Q
借新钱还旧债9 E2 |: Q, O. f2 {6 V/ R. e
那个时候房价更高
% `4 o0 K# v" b. N1 c: g2 c说不定还能借更多的钱% C' e2 F" h C1 r) a) J
大不了把房子卖掉还钱就是了
- `$ T: Q( ^! c- k3 ?3 n! S" z$ g( c7 F8 Y4 r
张三一听
4 K$ i! M( g) e这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款
% ]' o: ~- z0 F9 ?0 w. i属于风险高的贷款
; x( l0 B2 O$ |" _9 q/ M# p也叫次级房贷 ]3 a, h, W/ D- N1 f
3 }! Z8 Z( d* K6 f, k回去之后; F, E4 V; C h# a
贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起
% B& t; l( j9 B* \( u# T) }3千万左右的贷款3 `1 r5 E# F$ }9 P" v4 y
卖给投资银行
! y0 l) P$ G# y; K 投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款3 z2 V, o, _' i6 H
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场
2 N+ }9 m1 o! m2 F) f4 s叫做房屋抵押投资$ M l5 G u0 g0 ?1 {
卖给投资者" ~; L) e( j1 @- {" u+ d
$ D8 ~2 h% Y# g& O
投资者买进了这些投资也会担心
# k7 t x# N G$ k, M万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧$ P2 K# p0 P( d7 H) ?+ j
有保险公司推出了保险产品对冲风险
: i" ^% w$ ^, b# {7 U* Y6 X0 Y只要你支付一定的保险费
, w. e8 @4 y, \9 |万一投资贬值3 f; _' I8 n8 q/ U$ U6 u* s
保险公司原价赔偿( Z: |' ?3 W' G4 q+ k
( J8 l- v. N4 a! [7 q这样一来% w& y5 N( F; t3 W
张三买到了平时买不起的房子& \- E8 p+ L$ ^' ~$ w m
贷款公司赚到了佣金5 ]$ w* D/ @, \, t/ z
银行通过再包装推出了新的金融产品/ C+ Q) q* {* F: z# X! g9 `
投资者找到了安全的投资8 t* O4 L; `7 q: B4 a
保险公司赚足了保险费4 l S4 _5 l: r6 \( z/ z7 a0 H
皆大欢喜啊!8 O l' j; t9 [# L! i# n# P
% ?: r( R0 L, p o4 m殊不知
& Q: S4 D$ Y! x泡沫总有破灭的时候* y- f+ t- }8 R
物价上涨、利率上升" D+ M1 y, T+ t: c; y/ H
到第三年的时候
; k U9 g" ~ X8 j! M3 M; W3% 的利息跳到12%
% `% |% Y+ u# p, g* O2 S! | k9 A按揭费用从1千4跳到3千51 y! |$ ~ Y9 N, ^7 e# B
房价从30万跌到15万, k$ W; u. H+ ]' C; g! w* d$ A
可是贷款还欠着33万
, z4 K& `4 L/ z5 @ V; O0 h3 S千千万万个张三付不出钱* }# E1 g5 @; F9 n r: R
也贷不到款
V6 K' {6 |4 e ^ u房屋被银行没收9 x2 p9 o v v4 b B' c& q/ Z
银行的贷款抵押投资价值严重缩水
6 X- s! I- Q2 Y' H6 K坏帐剧增
; s a( x' I2 S6 T1 |- E4 @亏损连连
4 Q/ `9 L8 ?% R; [/ Q. S9 ? 保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付
7 S* G- i( B9 M4 b: p资金告急7 ]. g" P% X1 X+ J9 h2 K
这就是AIG 的困境
, p7 X) B9 N6 P7 ^
0 |3 \! }4 t6 ^' i/ ]这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪- r1 w1 m9 h& k2 H8 G: p! J; }
不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪
5 M, s' `9 J1 }把次级贷款包装上市牟取暴利是贪3 y% c6 M8 ^. v) P, v, G- F
没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪+ o: _2 g$ Z. |8 A
俗话说吃一堑长一智* N( }+ z3 g4 L
只是这个亏吃的可是够大的
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